La metropolitana di Portland non ha mai avuto così poche case in vendita come si è visto a novembre, offrendo ancora più potere ai venditori e costringendo gli acquirenti ad affrontare guerre di offerte o ad aspettare che più proprietari pubblichino la loro proprietà residenziale, il che richiede loro di avere la certezza di poter trovare un altro posto dove vivere.
Il logjam è familiare da tempo agli acquirenti domestici competere nel mercato dellarea di Portland. Lo spazio pubblicitario di livello seminterrato ha spinto i prezzi al rialzo per anni.
Ma a novembre, linventario è sceso di nuovo, al minimo riportato nella storia di 30 anni del servizio di annunci multipli regionali (RMLS) e il prezzo medio di vendita ha raggiunto $ 521.200, un aumento del 12,7% rispetto a novembre 2019.
Le 2.238 case della metropolitana di Portland messe sul mercato il mese scorso hanno registrato un calo del 36,3% rispetto alle 3.515 elencate a ottobre, secondo RMLS.
Questo grafico mostra il totale delle inserzioni attive negli ultimi tre anni solari nellarea metropolitana di Portland, Oregon.
Se le vendite continuano allo stesso ritmo, ci vorrebbe solo un mese per vendere tutte le case sul mercato, secondo RMLS.
Sei mesi di inventario sono un indicatore di un mercato bilanciato sia per lacquirente che per il venditore.
Linventario viene calcolato dividendo gli elenchi residenziali attivi alla fine del mese in base al numero di vendite chiuse e di case proposte e in costruzione.
“Non abbiamo mai registrato solo un mese di inventario “, afferma Dustin Miller di Windermere Realty Trust a Lake Oswego, in risposta al rapporto RMLS. “Stiamo ancora vacillando. Fortunatamente, il prezzo medio di vendita è sceso un po da ottobre, in parte a causa del numero di inserzioni di fascia alta.”
La media della metropolitana di Portland e il prezzo di vendita mediano della casa da novembre 2012.
Il prezzo di vendita mediano è il punto centrale in cui metà delle proprietà vengono vendute a un prezzo più alto e laltra metà a un prezzo inferiore.
Quando rispetto ai 12 mesi precedenti, il costo medio per acquistare una casa della metropolitana di Portland è balzato del 6,5%, a $ 435.000, secondo RMLS.
“Consigliamo ai clienti di elencare mentre linventario è ancora basso, piuttosto che rischiare che dopo che un vaccino è stato reso ampiamente disponibile, le persone potrebbero tornare sul mercato a prezzi normali “, afferma Melissa Dorman di Living Room Reality, che è autorizzata in Oregon e Washington.
” Un inventario più alto potrebbe diminuire il pesante guerre di offerte che vediamo in questo momento “, afferma, aggiungendo,” in nessun caso vedo un calo del mercato di Portland in qualsiasi momento presto “.
A novembre, 109 case e condomini venduti per più di $ 1 milione e 15 di quelli venduti per oltre $ 2 milioni, dice Miller.
“Questo può davvero distorcere un po il prezzo medio di vendita, ma se dovesse continuare, lo considererei una vera tendenza, almeno per il prossimo futuro”, afferma.
Due inserzioni per oltre 2 milioni di dollari vendute rapidamente e in contanti. “I contanti sono il re”, afferma Miller.
Beth Benner di Living Room Realty prevede che ci vorrà gran parte del 2021 almeno affinché lofferta raggiunga la domanda. “Gli acquirenti stanno arrivando in Oregon da città più grandi e più costose”, afferma, “poiché possono lavorare da qualsiasi luogo e Portland sembra ancora” conveniente “”.
A novembre sono cambiate 2.745 proprietà residenziali nella metropolitana di Portland mani, una diminuzione del 13% rispetto alle 3.155 chiusure di ottobre 2020, ma un balzo del 25,3% rispetto alle 2.191 chiusure di novembre 2019, secondo RMLS.
Benner afferma anche che gli acquirenti che lavorano per la prima volta da casa hanno trovato hanno bisogno di più spazio di un condominio monolocale e i tassi di interesse ipotecari più bassi nella storia possono rendere il pagamento della casa inferiore allaffitto, se lacquirente ha un acconto.
Un tasso di interesse fisso di 30 anni è in la gamma del 2,7% al 10 dicembre, secondo la Federal Home Loan Mortgage Corporation, nota come Freddie Mac.
Alcuni acquirenti, non volendo perdere lopportunità di tassi minimi in un mercato con poco inventario, stanno offrendo il prezzo richiesto pieno o più. Per questo, si aspettano che la maggior parte delle riparazioni trovate durante unispezione venga pagata dal venditore, dicono gli agenti immobiliari.
Se le trattative di riparazione non soddisfano lacquirente, potrebbe esserci un “fallimento della vendita”, in cui lacquirente si ritira e la proprietà si riprende sul mercato, afferma Miller.
Ilyse Ball, principale broker del team I Realty, RE / MAX Equity Group, ha notato che gli acquirenti si arrabbiavano quando gli veniva chiesto di assorbire lintero costo delle riparazioni.
“Gli acquirenti sono meno disposti ad accettare aggiornamenti e riparazioni. Se ne stanno andando se sentono che una casa ha bisogno di lavoro “, ha detto a maggio. “Con i prezzi in aumento negli ultimi anni, le persone stanno diventando più esigenti e con le condizioni di stare a casa, potrebbe essere scoraggiante per gli acquirenti pensare ai lavoratori a casa loro”.
Nella metropolitana di Portland, le 2.557 case con offerta accettata, denominate pending sales, a novembre sono scese del 20,1% rispetto alle 3.199 offerte accettate a ottobre 2020, ma erano un 12.4% in più rispetto alle 2.274 offerte accettate a novembre 2019, secondo RMLS.
Il tempo medio in cui le proprietà residenziali della metropolitana di Portland sono state in vendita il mese scorso prima di ricevere unofferta accettabile è stato di 41 giorni.
Laggravarsi della carenza di case in vendita è una popolazione in crescita, i proprietari non sono disposti a vendere durante la pandemia di coronavirus e gli incendi di settembre che hanno distrutto più di 4.000 abitazioni dellOregon.
Il più grande fattore di non vendere, secondo lanalisi del database immobiliare nazionale, è la preoccupazione di non trovare unaltra casa.
Molti acquirenti da casa hanno ampliato la loro ricerca e si stanno spostando dalle aree metropolitane.
Interesse per i sobborghi vivere, con case su lotti più grandi, è in crescita da alcuni anni, affermano i professionisti del settore immobiliare, ma il coronavirus ha amplificato il desiderio di più metratura e di un cortile rilassante per sostituire le fughe del fine settimana.
” Le periferie hanno chiaramente beneficiato questanno della fuga urbana e delle implicazioni generali dalla pandemia legata alle opportunità di lavoro da casa “, afferma Jim Arnal di Living Room Realty.
– Janet Eastman | 503-294-4072
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