Un “prestito medico” o un prestito medico per la casa è un mutuo che rende più veloce e più facile per i residenti, i medici curanti e altri professionisti del settore medico acquistare una casa con un acconto basso evitando lassicurazione ipotecaria .
Quali sono i vantaggi di un prestito medico?
I prestiti medici, che esistono da decenni, erano originariamente concepiti per attirare i futuri professionisti del settore medico nelle banche. I medici rappresentano non solo una nicchia redditizia, ma anche un buon rischio per le banche poiché i medici non accettano i prestiti al tasso più basso di qualsiasi professione. Tutti questi vantaggi provengono dai banchieri che si piegano allindietro per vincere la tua attività, e i vantaggi sono reali.
1. I prestiti medici evitano lassicurazione mutuo principale (PMI)
Lassicurazione mutuo principale (PMI) è una polizza assicurativa che protegge la banca se tu, il mutuatario, “default” o non riescono a effettuare i pagamenti promessi sul mutuo per la casa. Il PMI è costoso, non ti fa bene e non è nemmeno deducibile dalle tasse, quindi i medici dovrebbero evitarlo quando possono.
Puoi schivare il PMI se metti il 20% in meno su una casa, ma molti giovani medici semplicemente non ce lhanno tipo di contanti. Con un mutuo ipotecario medico e un punteggio di credito decente, i medici possono prendere in prestito dal 95% al 100% del prezzo di acquisto della casa senza PMI. Un acconto basso o nullo lascia più soldi per altri obiettivi come ripagare i prestiti studenteschi, investire per la pensione o risparmiare per luniversità.
2. I mutui per i medici aiutano i medici a entrare in casa prima
Poiché utilizzano un processo di approvazione del prestito specifico per il medico, gli istituti di credito dietro i prestiti per i medici possono consentirti di chiudere la tua casa fino a due mesi prima che inizi effettivamente la tua pratica.
Questi istituti di credito utilizzano il tuo contratto di lavoro come prova del reddito invece di fare affidamento su due anni di dichiarazioni dei redditi. Josh Mettle, che gestisce i prestiti ai medici a livello nazionale presso la Fairway Independent Mortgage Corporation, osserva che “questo è enorme per i medici che si trasferiscono in tutto il paese, che hanno bisogno di sistemare la famiglia e di sistemare la casa prima di iniziare un fitto programma di lavoro”.
Bear in mente, non vengono creati due contratti di lavoro medico allo stesso modo. Quando richiedi un mutuo per la casa, anche un mutuo medico, dovresti far rivedere il tuo contratto di lavoro dal prestatore il prima umanamente possibile in modo da poterlo pianificare di conseguenza. Mettle consiglia ai suoi clienti di assicurarsi che il loro contratto di lavoro non sia solo esaminato e approvato dallufficiale di prestito, ma anche dal sottoscrittore che alla fine avrà il potere ultimo di approvare il prestito.
3. È più facile per i medici pieni di debiti per qualificarsi per un prestito medico
Molti mutui medici non includono pagamenti differiti per prestiti studenteschi quando calcolano il rapporto debito / reddito (DTI) utilizzato dai banchieri per prendere decisioni di prestito. La differenza tra qualificarsi per un prestito o essere esclusi dalla casa dei tuoi sogni. Per i medici allinizio della loro carriera o che devono sostenere pesanti fardelli del prestito studentesco, questo fattore può rendere un mutuo ipotecario medico lunica opzione poiché i prestiti ipotecari convenzionali e jumbo non sono così accomodanti per coloro che hanno debiti alla scuola di medicina.
Quali sono gli svantaggi di un prestito medico?
Sebbene non ci sia nulla di intrinsecamente “sbagliato” in questi prodotti di prestito, rendono più facile per medici incauti mettersi nei guai finanziari sia ora che per anni a venire. Gli svantaggi dei prestiti medici hanno tutto a che fare con il modo in cui vengono utilizzati.
1. I medici se la prendono con la testa quando i prestiti medici vanno male
Lappello di un “niente prestito in calo” o un acconto basso nasconde il rischio di ribasso di un acquisto immobiliare con leva finanziaria. Considera questo esempio. Un medico acquista una casa da un milione di dollari con un prestito medico di un milione di dollari con un acconto pari a zero. Quindi, quando il mercato immobiliare subisce un rialzo ei prezzi delle case scendono in media del 10%, lei possiederà una casa da $ 900.000 con un prestito di $ 1.000.000, che si traduce in $ 100.000 di patrimonio netto negativo. Questa condizione, nota come “essere sottosopra in casa”, era abbastanza comune durante la crisi abitativa successiva al 2008.
I giovani medici che vendevano case come queste dovevano presentarsi al tavolo di chiusura con un assegno di $ 100.000 solo per essere in grado di consumare la vendita della loro casa. E ricorda, sono $ 100.000 in denaro al netto delle tasse, che è circa $ 200.000 in guadagni al lordo delle tasse, o lequivalente di un anno di stipendio per il medico medio. Ahi!
2. I prestiti ai dottori rendono le decisioni sugli alloggi più veloci ma non migliori
Nel suo libro “Decisive: How to Make Better Choices in Life and Work”, leconomista comportamentale Chip Heath sottolinea che le persone (medici inclusi) sono peggio nellimmaginare il futuro e peggio nellimmaginare come ci sentiremo in quel futuro. Di conseguenza, tendiamo a prendere decisioni che crediamo ci renderanno felici, ma non lo fanno.
Questa realtà si manifesta nella “casa dei sogni” che molti medici immaginano da soli mentre sono ancora in formazione. Il lavoro perfetto e la casa perfetta in una posizione perfetta potrebbero portare felicità ma, ahimè, la perfezione è tuttaltro che perfetta.
A volte i giovani medici prendono un lavoro in una nuova città solo per rendersi conto che il tempo non è proprio quello che avevano immaginato, le scuole non sono allaltezza o, peggio … si rendono conto che i loro nuovi partner stanno fregando Medicare. si trasferiscono e si fanno carico di tutti i costi di un errore abitativo.
Il denaro istantaneo che proviene dai prestiti medici non lascia tempo alle famiglie dei medici per rallentare, affittare per un po , accumulare risparmi, pagare e rifinanziare tassi di interesse elevati prestiti, fare acquisti sul mercato o considerare davvero le cose note per rendere felici le persone. Una di queste cose è la sensazione di compiere progressi reali verso la sicurezza finanziaria.
Un prestito medico è una buona idea?
Lacquisto di una casa è una decisione importante con conseguenze di vasta portata quences. I mutui per i medici non sono altro che uno strumento che può migliorare o peggiorare le cose a seconda di come lo usi. Prenditi un po di tempo per considerare non solo i pro e i contro di un prestito medico, ma anche limpatto che potrebbe avere sulla tua vita.
Josh Mettle, lautore di “Why Physician Home Loans Fail: How to Evit the Landmines for a Flawless Home Purchase “, è un creditore ipotecario della Fairway Independent Mortgage Corporation, dove è specializzato nel finanziamento ipotecario per i medici. Guarda il suo podcast su Physician Financial Success. O visita il suo sito web sui mutui inversi.