Quante volte ti sei imbattuto in un annuncio e questo contrassegna ogni casella del tuo elenco, ma lo stato della scheda indica che è “sotto contratto” o “vendita in sospeso”? Mortificato, vai avanti e speri di trovare una casa altrettanto straordinaria.
Ma cosa significa “sotto contratto” in uno stato di inserzione?
Julie H. Kaczor, una lagente più venduto dellIllinois con oltre 27 anni di esperienza alle spalle, spiega:
“” Sotto contratto “è più o meno un incontro di menti. Lacquirente e il venditore hanno accettato i termini del contratto, come il prezzo, la data di chiusura, la proprietà personale, il denaro da pagare, la preparazione delle tasse e gli imprevisti. “
Abbastanza semplice, giusto? Beh, è un po più complicato di così e per comprendere appieno cosa significa “sotto contratto”, diamo unocchiata al processo di vendita e chiusura.
Passaggio 1: il venditore mette la propria casa sul mercato
Quando un venditore decide che è ora di mettere la sua casa sul mercato, contatterà un agente che effettuerà una ricerca sulla proprietà e raccoglierà dati sul quartiere. Quindi incontrerà il venditore per esaminare le informazioni raccolte e consigliare il prezzo di quotazione. Se il venditore è daccordo, lagente presenterà loro un contratto di quotazione e spiegherà i termini prima della firma di entrambe le parti.
Quindi, il lagente creerà un piano di marketing, che consiste (ma non si limita a) elencare la proprietà sul servizio di annunci multipli (MLS), pubblicare sui social media, ospitare open house (o open house virtuali alla luce del pandemia di coronavirus) o contattando altri agenti.
Bocconcino interessante: il 25% degli agenti immobiliari ha dichiarato di aver avuto almeno un cliente che ha firmato un contratto senza mettere piede sulla proprietà durante il pandemia di coronavirus.
Passaggio 2: lacquirente fa unofferta
Dopo settimane di ricerche, un acquirente trova finalmente una proprietà che vorrebbe chiamare “casa”. Lavoreranno con il loro agente per trovare unofferta adeguata. Lagente creerà quindi una lettera di offerta e la invierà allagente di quotazione.
La tipica lettera di offerta contiene quattro elementi chiave:
Prezzo
Siamo in anticipo : I venditori sono quasi sempre più interessati a quanto denaro riceveranno per la loro casa. La sfida che gli acquirenti devono affrontare è capire quale importo comprende unofferta ragionevole.
Se si tratta del mercato di un acquirente, è probabile che invii unofferta inferiore al prezzo richiesto e questa potrebbe essere accettata. Tuttavia, se si tratta di un mercato di venditori, un acquirente farebbe bene a presentarsi forte perché cè la possibilità che il venditore riceva altre offerte.
Nota: dal 3 maggio 2020, la proprietà media rimane sul mercato per 30 giorni. Se la proprietà è sul mercato da più di 30 giorni, è probabile che i venditori prendano in considerazione qualsiasi offerta, anche se si tratta di unofferta low-ball.
Costi di chiusura e guadagno
La lettera di offerta indica quanto sei disposto a pagare per una proprietà, ma un acquirente potrebbe anche offrirti di pagare parte dei costi di chiusura per addolcire laccordo.
In media, gli acquirenti sono tenuti a pagare fino al 5% dellintero importo del mutuo alla chiusura di commissioni e servizi. I venditori, daltra parte, dovrebbero pagare dal 6% al 10% dellimporto totale della vendita sui costi di chiusura, che includono le commissioni dellagente.
Se un acquirente decide di farlo, potrebbe essere in grado di farlo avvolgere i costi di chiusura con il loro prestito. Tuttavia, tieni presente che non tutti gli istituti di credito lo faranno e spesso i costi di chiusura dovranno essere pagati di tasca propria.
Insieme a unofferta per coprire alcuni o tutti i costi di chiusura, un acquirente avrà bisogno per includere il denaro reale, chiamato anche “un deposito in buona fede”. Un acquirente può mettere da un minimo di $ 500 a $ 1.000, ma una regola generale è dall1% al 3% del prezzo di acquisto totale. Le proprietà in quartieri di alto valore o nel mercato di un venditore possono ottenere fino al 10% dellacquisto prezzo in denaro reale.
Ricorda, più sono i costi di chiusura o il guadagno che sei disposto a pagare, più la tua offerta sarà allettante per il venditore, perché a chi non piace risparmiare un po di soldi ?
Contingenze
Una lettera di offerta non sarebbe completa se non includesse alcuna contingenza.
Una contingenza è una clausola che deve essere soddisfatta prima la casa può essere venduta. Offrono allacquirente la possibilità di recedere dal contratto se tali condizioni non sono state soddisfatte.
Gli imprevisti più comuni sono:
- Le contingenze finanziarie indicano che lacquirente è stato preapprovato per il finanziamento e può persino dire che tipo di prestito spera di ricevere.Se lacquirente non può essere approvato per un prestito o non ottiene lapprovazione per il tipo di prestito desiderato, lofferta può essere annullata senza penalità per lacquirente.
- Le contingenze di valutazione indicano che la proprietà deve essere valutato al prezzo di acquisto (o superiore); In caso contrario, lofferta è fuori discussione, il venditore può scegliere di abbassare il prezzo richiesto o lacquirente deve compensare la differenza.
- Le contingenze di ispezione stabiliscono che un ispettore domestico professionista ispezionerà la proprietà da uno specifico data e offre agli acquirenti lopportunità di negoziare riparazioni o annullare il contratto con il venditore.
- Le contingenze di vendita stabiliscono che un acquirente completerà la transazione solo se può vendere la sua attuale casa.
Passaggio 3: accettazione dellofferta o inizio delle negoziazioni
Una volta inviata, lofferta deve essere approvata e firmata dal venditore. Se il venditore non è soddisfatto di alcuni dei termini (come il prezzo o qualsiasi imprevisto), può rifiutare completamente lofferta o negoziare le condizioni con lacquirente.
Questo è dove le capacità di negoziazione del tuo agente risulteranno davvero brillanti. Sono dalla tua parte e lavoreranno duramente per negoziare i termini a tuo favore, o almeno per farti incontrare dai venditori a metà strada.
Quando lacquirente e il venditore concordano lofferta, la casa è ufficialmente sotto contratto.
Ma non è ancora stato venduto. Ci sono ancora alcuni passaggi che devono essere completati prima che lacquirente diventi proprietario di una casa.
Passaggio 4: le contingenze devono essere soddisfatte
Una volta che i termini sono stati concordati e le contingenze sono soddisfatte , la transazione è ora in sospeso. Ciò significa che la casa è ufficialmente fuori mercato, lelenco viene estratto dai siti web di elenchi di immobili e ora è un gioco di attesa fino a quando non si può chiudere.
Kaczor spiega perché è un gioco di attesa: Supponiamo che un acquirente incontri tutti i loro obblighi contrattuali diverse settimane prima della chiusura. Perché devono aspettare? “Non possiamo chiudere perché non è stato negoziato. Quindi, per quelle tre settimane, sei in attesa e stai solo uscendo.”
Una proprietà in fase di attesa viene solitamente sottoposta a ispezioni, valutazioni di case, unindagine sul territorio e un controllo del titolo, noto anche come “fase di due diligence”. Durante questo periodo (un arco di circa una o due settimane, a seconda della località), un acquirente può terminare laffare in caso di problemi, senza fare domande.
Nota: a volte, potresti incontrare il termine “Attivo con contratto”, che è tipicamente associato alle vendite allo scoperto. “Attivo con contratto è come una vendita imprevista di una casa”, spiega Kaczor. “Il venditore può ancora esaminare e persino accettare unaltra offerta.”
Cosa succede se gli imprevisti non sono stati soddisfatti?
Se alcuni imprevisti non sono stati soddisfatti, lagente dellacquirente può chiedere unestensione del contratto. Kaczor osserva che questo di solito è perché listituto di credito o unaltra parte nella transazione ha bisogno di più tempo per abbottonare tutto.
“Quindi la domanda è: perché? Lacquirente può chiamare e dire: “Ehi, desidero estendere la mia contingenza finanziaria su richiesta del mio prestatore perché non è stato in grado di elaborare i documenti” “, spiega.
“Supponiamo che ci sia una contingenza sulla vendita di una casa e che dovrebbe chiudere entro 60 giorni, ma lacquirente non potrebbe vendere la propria casa entro quel tempo. Lacquirente può chiedere unestensione di 30 giorni e continuare a provare a vendere. “
Passaggio 5: chiusura
È il giorno di chiusura. Lofferta è stata inviata, le negoziazioni sono state hash out e regolato, e tutte le contingenze sono state soddisfatte. La proprietà è stata valutata e ispezionata, il prestito è stato approvato, e tutto è pronto. Tutto ciò che lacquirente deve fare è firmare i documenti di chiusura e pagare le eventuali commissioni rimanenti .
Cosa succede se amo una proprietà, ma è sotto contratto?
Se sei impazzito per una casa ed è sotto contratto, cè sempre la possibilità che laffare vada a buon fine. Ciò significa che puoi comunque inviare unofferta di backup.
Unofferta di backup è come un segnaposto. Ti mette “il prossimo in linea” se lofferta originale cade.
La National Association of Realtors produce un indice mensile di fiducia degli agenti immobiliari che tiene traccia di quanti agenti immobiliari hanno visto i contratti risolti prima che raggiungano il tavolo di chiusura Storicamente, circa il 4% dei contratti immobiliari fallisce per un motivo o per laltro, ma quando leconomia è volatile (come durante la pandemia di coronavirus), abbiamo visto il tasso di risoluzione del contratto raddoppiare all8%.
Quindi non cè una possibilità incredibilmente forte che tu abbia una possibilità decente di acquistare una casa che è già sotto contratto, ma cè ancora una possibilità!
Se ti trovi in questa posizione e vuoi seguire questa strada, parla sicuramente con il tuo agente, che sarà in grado di guidarti attraverso come inviare unofferta di backup. Il tuo agente può anche aiutarti a consigliarti su come rendere lofferta di backup il più interessante possibile per il venditore.
Sotto contratto significa che sei più vicino alla proprietà di casa
Non cè niente di più deludente di trovare una casa che pensi sia incantevole, solo per scoprire che è sotto contratto. Anche se qualcuno potrebbe averti picchiato sul tempo e presentato unofferta, ciò non significa che sei completamente sfortunato! Ci sono innumerevoli ragioni per cui la transazione potrebbe fallire: il finanziamento dellacquirente non si manifesta, ci sono problemi durante il periodo di due diligence o lacquirente non è stato in grado di vendere la propria casa.
Se non puoi Togli quel sogno a casa dalla tua mente, dovresti parlare con il tuo agente per presentare unofferta di backup. Non si sa mai: le probabilità potrebbero essere a tuo favore!