Hányszor találkozott már egy listával, és ez bejelöli a lista minden négyzetét – de a tőzsdei státusz azt mondja, hogy “szerződés alapján” vagy “eladásra vár”? Crestfallen, továbblépsz, és reméled, hogy ugyanolyan csodálatos otthont találsz.
De mit jelent a „szerződés alapján” tőzsdei státuszban?
Julie H. Kaczor, egy Az illinoisi legjobban értékesített ügynök, aki több mint 27 éves tapasztalattal rendelkezik az övében, kifejti:
“A” szerződés szerint “többé-kevésbé az elmék találkozása. A vevő és az eladó elfogadta a szerződés feltételeit, például az árat, a záró dátumot, a személyes vagyont, a komoly pénzt, az adó előkészítését és az esetleges eseteket. ”
Nagyon egyszerű, igaz? Nos, ennél egy kicsit jobban érintett, és hogy teljes mértékben megértsük, mit jelent a “szerződés alapján”, vessünk egy pillantást az értékesítési és zárási folyamatra.
1. lépés: Az eladó piacra hozza házát
Ha az eladó úgy dönt, hogy ideje piacra dobni a házát, megkeresi az ügynököt, aki utána kutatja az ingatlant és adatokat gyűjt a környékről. Ezután találkoznak az eladóval áttekinti az összegyűjtött információkat, és ajánlják a tőzsdei árat. Ha az eladó beleegyezik, az ügynök bemutatja nekik egy tőzsdei megállapodást és elmagyarázza a feltételeket, mielőtt mindkét fél aláírná.
Ezután a Az ügynök marketing tervet készít, amely abból áll (de nem kizárólag), hogy az ingatlant felsorolja a többszörös listázási szolgáltatáson (MLS), közzéteszi a közösségi médiában, nyitott házakat (vagy virtuális koronavírus-járvány), vagy ügynök társaival való kapcsolatfelvétel. koronavírus-járvány.
2. lépés: A vevő ajánlatot tesz
Hetekig tartó keresés után a vevő végül megtalálja azt az ingatlant, amelyet szívesen “otthonnak” neveznének. Ügynökükkel együttműködve kidolgoznak egy megfelelő ajánlatot. Az ügynök ezután létrehoz egy ajánlati levelet, és elküldi azt a listázási ügynöknek.
A tipikus ajánlati levél négy fő elemet tartalmaz:
Ár
Legyünk előre : Az eladókat szinte mindig az érdekli a legjobban, hogy mennyi pénzt kapnak a házukért. A vásárlók számára az a kihívás, hogy kitalálják, mennyi összeg tartalmaz ésszerű ajánlatot.
Ha ez egy vevő piaca, akkor valószínűleg a kért ár alatti ajánlatot nyújtanak be, és ezt elfogadhatják. Ha azonban eladói piacról van szó, akkor a vevőnek érdemes lenne erősnek lennie, mert van esély arra, hogy az eladó más ajánlatokat kapjon.
Megjegyzés: 2020. május 3-ától az átlagos ingatlan a piacon marad. 30 napig. Ha az ingatlan 30 napnál hosszabb ideig volt a piacon, az eladók valószínűleg figyelembe vesznek bármilyen ajánlatot – még akkor is, ha alacsony labdás ajánlatról van szó.
Zárási költségek és bevétel
Az ajánlati levél felvázolja, mennyit hajlandó fizetni egy ingatlanért, de a vevő felajánlhatja a zárási költségek egy részének megfizetését is az édesítés érdekében az ügylet.
A vevőknek átlagosan a teljes jelzálogösszeg legfeljebb 5% -át kell fizetniük a díjak és szolgáltatások zárásakor. Az eladók ezzel szemben várhatóan a teljes eladási összeg 6–10% -át fizetik a zárási költségeken, ideértve az ügynöki jutalékokat is.
Ha a vevő úgy dönt, akkor képes lehet arra, hogy csomagolja be a záró költségeket kölcsönükkel. Felhívjuk azonban a figyelmét, hogy nem minden hitelező fogja ezt megtenni, és gyakran a zárási költségeket saját zsebből kell megfizetni.
A vevőnek szüksége lesz a zárási költségek egy részének vagy összesének fedezésére vonatkozó ajánlattal együtt. a “jóhiszemű betétnek” is nevezett komoly pénz beillesztésére. A vevő akár 500–1 000 dollárt is letehet, de az általános ökölszabály a teljes vételár 1–3% -a. A nagy értékű környéken vagy az eladó piacán található ingatlanok akár a vásárlás 10% -át is elérhetik. ár komoly pénzben.
Ne feledje, hogy minél több zárási költséget vagy komolyabb pénzt hajlandó fizetni, annál csábítóbb lesz az ajánlata az eladónak – mert ki nem szeret megspórolni egy kis pénzt ?
Események
Az ajánlati levél nem lenne teljes, ha nem tartalmazna esetleges esetleges eseményeket.
Az esetleges esemény olyan kikötés, amelyet teljesíteni kell, mielőtt a ház eladható. Lehetőséget adnak a vevőnek a szerződés visszalépésére, ha ezek a feltételek nem teljesülnek.
A leggyakoribb esetek a következők:
- A pénzügyi esetekben kijelentik, hogy a vevőt előzetesen jóváhagyták a finanszírozásra, sőt elmondhatják, hogy milyen hitelt remélnek.Ha a vevőt nem sikerül jóváhagyni hitelfelvétel céljából, vagy nem kapnak jóváhagyást a kívánt hiteltípusra, akkor az ajánlatot a vevő büntetése nélkül törölhetik.
- Az értékelési esetek kijelentik, hogy az ingatlant el kell adni. a vételáron (vagy annál magasabb) értékelik; Ellenkező esetben az ajánlat nem szerepel az asztalon, az eladó dönthet úgy, hogy csökkenti a kért árat, vagy a vevőnek kell teljesítenie a különbözetet.
- Az ellenőrzési esetek kijelentik, hogy egy hivatásos otthoni felügyelő egy adott személy által ellenőrzi az ingatlant. dátumot, és lehetőséget ad a vevőknek arra, hogy javításokról tárgyaljanak vagy felmondják az eladóval a szerződést.
- Az értékesítési esetek kijelentik, hogy a vevő csak akkor teljesíti a tranzakciót, ha el tudja adni jelenlegi házát.
3. lépés: Az ajánlat elfogadva, vagy megkezdődnek a tárgyalások
Az ajánlat benyújtása után az eladónak jóvá kell hagynia és alá kell írnia. Ha az eladó nem elégedett egyes feltételekkel (például az ár vagy bármely esetleges eset), akkor egyenesen elutasíthatja az ajánlatot, vagy tárgyalhatnak a feltételekkel a vevővel.
Ez ahol az ügynök tárgyalási készsége valóban ragyogni fog. A sarkodban vannak, és keményen fognak dolgozni, hogy az Ön javára tárgyaljanak a feltételekről – vagy legalábbis arra késztetik az eladókat, hogy félúton találkozzanak veled.
Amikor a vevő és az eladó megállapodik az ajánlatban, akkor a ház hivatalosan szerződésben áll.
De még nem adták el. Még mindig vannak olyan lépések, amelyeket el kell végezni, mielőtt a vevő háztulajdonos lesz.
4. Lépés: Az esetleges feltételeknek teljesülniük kell
Amint a feltételek megegyeznek és az esetleges feltételek teljesülnek , a tranzakció most függőben van. Ez azt jelenti, hogy az otthon hivatalosan nem működik a piacon, a tőzsdei listát az ingatlan-tőzsdei weboldalakról vonják le, és most várakozó játék, amíg bezárhat.
A Kaczor elmagyarázza, miért ez a várakozó játék: Tegyük fel, hogy a vevő találkozik valamennyi szerződéses kötelezettségük a zárás előtt néhány héttel. Miért kell várniuk? “Nem zárhatunk be, mert nem tárgyaltuk meg. Tehát abban a három hétben függőben van, és csak lóg.”
Egy függőben lévő ingatlan jellemzően házi ellenőrzésen, házértékelésen megy keresztül, a földmérés és a címellenőrzés, más néven “átvilágítási szakasz”. Ebben az időszakban (a helytől függően körülbelül egy-két hét) a vevő felmondhatja az ügyletet, ha problémák merülnek fel, és nincsenek feltett kérdések.
Megjegyzés: Néha találkozhat a kifejezéssel “szerződéssel aktív”, ami jellemzően rövid eladásokhoz kapcsolódik. “A szerződéssel való aktív olyan, mint egy házeladási eset” – magyarázza Kaczor. “Az eladó továbbra is megnézheti és elfogadhatja egy másik ajánlatot.”
Mi történik, ha az esetleges esetek nem teljesülnek?
Ha egyes esetek nem teljesülnek, a vevő ügynöke kérheti a szerződés meghosszabbítását. A Kaczor megjegyzi, hogy ez általában azért van így, mert a hitelezőnek vagy a tranzakcióban részt vevő másik félnek több időre van szüksége ahhoz, hogy mindent begomboljon.
“Akkor kérdés: Miért? A vevő felhívhatja, és azt mondhatja: „Hé, szeretném meghosszabbítani a pénzügyi feltételeket a hitelezőm kérésére, mert nem tudták feldolgozni a papírokat.” – magyarázza.
“Tegyük fel, hogy van egy esetleges házeladás, és 60 nap múlva le kell zárniuk, de a vevő nem tudta eladni otthonát ezen idő alatt. A vevő 30 napos hosszabbítást kérhet, és próbálkozzon tovább az eladással. ”
5. lépés: Zárás
Zárónap van. Az ajánlatot elküldtük, tárgyalásokat folytattunk. kivonatolták és kiegyenlítették, és minden eshetőséget teljesítettek. Az ingatlant értékelték és ellenőrizték, a kölcsönt jóváhagyták, és minden készen állt. A vevőnek csak alá kell írnia a záró dokumentumokat és ki kell fizetnie a fennmaradó díjakat .
Mi történik, ha szeretem az ingatlant, de az szerződésben áll?
Ha Ön egy ház felett áll, és szerződéskötés alatt áll, mindig van esély arra, hogy az üzlet elbukjon. Ez azt jelenti, hogy továbbra is nyújthat be tartalékajánlatot.
A tartalékajánlat olyan, mint egy helyőrző. Akkor áll a „következő sorba”, ha az eredeti ajánlat átesik.
Az Országos Ingatlanközvetítők Szövetsége havonta készít ingatlanközvetítői bizalmi indexet, amely nyomon követi, hogy hány ingatlanügynök látta felmondani a szerződéseket, mielőtt elérnék a záróasztalt. . Történelmileg az ingatlanszerződések körülbelül 4% -a esik át egy vagy másik okból, de amikor a gazdaság ingatag (például a koronavírus-járvány idején), azt láttuk, hogy a szerződések felmondási aránya kétszeresére, 8% -ra emelkedik.
Tehát nincs hihetetlenül nagy esély arra, hogy tisztességes képet kapjon egy már szerződéses ház megvásárlásáról – de még mindig van esély!
Ha ebben a helyzetben találja magát, és ezt az utat akarja megtenni, mindenképpen beszéljen ügynökével, aki képes lesz végigvezetni a tartalékajánlat benyújtásának módján. Megbízottja segíthet abban is, hogyan teheti ezt a tartalék ajánlatot a lehető legvonzóbbá az eladó számára.
A szerződés értelmében Ön közelebb áll a háztulajdonhoz
Nincs csalódást okozó, mint találni egy házat, amely szerinted elbűvölő, csak akkor fedezd fel, hogy szerződésben áll. Bár lehet, hogy valaki ütésszerűen megvert és ajánlatot nyújtott be, ez nem azt jelenti, hogy teljesen nincs szerencséd! Számtalan oka lehet annak, hogy a tranzakció lezuhanhat: A vevő finanszírozása nem nyilvánul meg, problémák vannak a kellő gondosság ideje alatt, vagy a vevő nem tudta eladni a házát.
Ha nem tudja vegye ki az álmai otthonát, beszéljen ügynökével egy tartalék ajánlat benyújtásáról. Soha nem tudhatod – az esélyek kedvezhetnek neked!