Az ingatlanok esetében az 1031 tőzsde egy befektetési célú ingatlan cseréje egy másikra, amely lehetővé teszi a tőkenyereség-adók halasztását. A kifejezést, amelynek nevét az IRS 1031-es szekcióról kapta, ingatlanközvetítők, cégek, befektetők és futballanyukák kötik össze. Vannak, akik ragaszkodnak ahhoz, hogy igévé tegyék, mint például: “Legyen 1031 az az épület egy másiknak.”
Az IRS 1031 szekciója sok mozgó részt tartalmaz, amelyeket az ingatlanbefektetők meg kell értenie, mielőtt megpróbálná használni. Csere csak hasonló jellegű tulajdonságokkal lehetséges, és az IRS szabályai korlátozzák a nyaralási tulajdonságokkal történő felhasználást. Vannak adózási vonatkozások és időkeretek is, amelyek problematikusak lehetnek. Ennek ellenére, ha 1031-re gondolsz – vagy csak kíváncsiak – itt van, amit tudnia kell a szabályokról.
Key Takeaways
- Az 1031-es tőzsde üzleti vagy befektetési célból tartott ingatlanok cseréje.
- A cserélt ingatlanokat az IRS szemében hasonló jellegűnek kell tekinteni a tőkenyereség-adó halasztására.
- Helyes használat esetén nincs korlátozás arra vonatkozóan, hogy hányszor vagy milyen gyakran végezhet 1031 cserét.
- A szabályok nagyon meghatározott feltételek mellett vonatkozhatnak egy korábbi elsődleges lakóhelyre is.
Mi az 1031 szakasz?
Általánosságban elmondható, hogy az 1031-es tőzsde (más néven hasonló jellegű tőzsde vagy Starker) egy befektetési célú ingatlan cseréje egy másikra. Noha a legtöbb csereügylet értékesítésként adóköteles, ha a tiéd megfelel az 1031 követelményeinek, vagy a csere idején nem lesz adó vagy korlátozott adó.
Valójában megváltoztathatja befektetési formáját anélkül, hogy (amint azt az IRS látja) elvesztené vagy elismerné a tőkenyereséget. Ez lehetővé teszi befektetése számára az adóhalasztás tovább növekedését. Nincs korlátozva, hogy hányszor vagy hogyan gyakran megtehet egy 1031. A befektetési ingatlanok nyereségét áthúzhatja a másikra, a másikra és a másikra. Bár minden egyes csereügyletnél profitja lehet, elkerüli az adókat, amíg sok évvel később készpénzért nem ad el. Ezután, ha a tervek szerint működik, akkor csak egy adót kell fizetnie, és ezt hosszú távú tőkenyereségi ráta mellett (jelenleg 15% vagy 20%, a jövedelemtől függően – és 0% néhány alacsonyabb jövedelmű adófizetőnél).
A legtöbb cserének pusztán „hasonló jellegűnek” kell lennie – egy rejtélyes kifejezés, amely nem azt jelenti, amit ön szerint jelent. Cserélhet egy bérházat nyers földre, vagy egy tanyát szalagos bevásárlóközpontra. A szabályok meglepően liberálisak. Akár egy vállalkozást is kicserélhet egy másikra. De vannak csapdák az óvatlanok számára.
Az 1031-es rendelkezés befektetési és üzleti ingatlanokra vonatkozik, bár a szabályok bizonyos feltételek mellett vonatkozhatnak egy korábbi elsődleges lakóhelyre is. Vannak olyan módszerek is, amelyek segítségével az 1031-et nyaralók cseréjére használhatja – erről bővebben később -, de ez a kiskapu sokkal szűkebb, mint korábban.
Az 1031-es cserére való jogosultsághoz mindkét tulajdonságnak az Egyesült Államokban kell lennie.
A leírhatatlan tulajdonságokra vonatkozó speciális szabályok
Speciális szabályok érvényesek, ha értékcsökkenhető ingatlan cseréjére kerül sor. Az amortizáció visszafizetésének nevezett nyereséget kiválthatja, amelyet szokásos jövedelemként adóznak. Általánosságban elmondható, hogy ha az egyik épületet egy másik épületre cseréli, akkor elkerülheti ezt a visszafoglalást. De ha javított földterületet cserél egy épülettel épület nélküli javítatlan földterületre, akkor az épületre korábban igényelt értékcsökkenés rendes jövedelemként visszafizetésre kerül.
Ilyen bonyodalmak miért van szüksége szakmai segítségre, amikor 1031-et csinál.
Változások az 1031 szabályokban
Az új adócsökkentési és munkahely-törvény (TCJA) elfogadása előtt ) 2017 decemberében néhány személyes vagyontárgy – például franchise-engedélyek, repülőgépek és felszerelések – cseréje 1031-es cserére jogosult. Az új törvény szerint csak az ingatlanok minősülnek megfelelõnek.
Érdemes megjegyezni, hogy a TCJA bizonyos tárgyi vagyontárgyakra vonatkozó teljes költségtérítése hozzájárulhat az adótörvény változásához.
A TCJA tartalmaz egy átmeneti szabályt, amely lehetővé tette a minősített személyes vagyon 1031-es cseréjét 2018-ban, ha az eredeti ingatlant eladták, vagy a helyettesítő ingatlant 2017. december 31-ig megszerezték. Az átállási szabály az adózóra vonatkozik, és nem engedélyezte a fordított 1031-es cserét, ahol az új ingatlant a régi ingatlan értékesítése előtt vásárolták.
A vállalati részvények vagy a társasági érdekeltségek cseréje soha nem minősült – és még mindig nem -, hanem közös bérlői érdekek (TIC) az ingatlanokban még mindig.
Késleltetett cserék és időzítési szabályok
Klasszikusan a csere magában foglalja az egyik ingatlan egyszerű cseréjét egy másikra két ember között.De kevés az esély arra, hogy találjon valakit, akinek pontosan az a tulajdona van, amelyre szüksége van, aki éppen azt az ingatlant akarja, amely rendelkezik. Emiatt a tőzsdék többsége késleltetett, három- vagy Starker-tőzsde (az első adóeset, amely lehetővé tette őket).
Késleltetett csere esetén , szüksége van egy képzett közvetítőre (közvetítőre), aki birtokolja a készpénzt, miután “eladta” ingatlanját, és arra használja, hogy “megvásárolja” az Ön számára a helyettesítő ingatlant. Ezt a háromoldalú cserét csereügyletként kezelik.
Két késleltetett időzítési szabályt kell betartania egy késleltetett cserében:
45 napos szabály
Az első a helyettesítő tulajdonság kijelölésére vonatkozik. Az ingatlan értékesítése után a közvetítő megkapja a készpénzt. Nem kaphatja meg a készpénzt, különben az elrontja az 1031 bánásmódot. Az ingatlan értékesítésétől számított 45 napon belül írásban meg kell jelölnie a helyettesítő ingatlant a közvetítőnek, megadva a megszerezni kívánt ingatlant. Az IRS szerint három tulajdonságot is kijelölhet, amíg végül bezárja az egyiket. Háromnál többet is kijelölhet, ha bizonyos értékelési tesztek alá esnek.
180 napos szabály
A késleltetett csere második időzítési szabálya a bezárásra vonatkozik. A régi eladását követő 180 napon belül be kell zárnia az új ingatlant.
A két időszak egyidejűleg fut, ami azt jelenti, hogy az ingatlan értékesítésének lezárásakor kezdi el a számolást. Ha például pontosan 45 nappal később kijelöl egy helyettesítő ingatlant, “Csak 135 napom van hátra a bezáráshoz.
Adóhatások: Készpénz és adósság
Esetleg maradhat készpénz a közvetítő megszerzése után s a helyettesítő tulajdonság. Ha igen, a közvetítő a 180 nap végén kifizeti Önnek. Ezt a “boot” néven ismert készpénzt az ingatlan értékesítéséből származó részleges értékesítési bevételként, általában tőkenyereségként kell megadóztatni.
Az egyik fő módszer az emberek bajba kerülnek ezekkel a tranzakciókkal, nem veszi figyelembe a hiteleket. Figyelembe kell vennie a lemondott ingatlan jelzálogkölcsönöket vagy egyéb adósságait, valamint a helyettesítő ingatlanok esetleges tartozásait. Ha nem kap vissza készpénzt, de csökken a felelőssége – ezt is jövedelemként kezeljük, csakúgy, mint a készpénzt.
Tegyük fel, hogy jelzálog volt 1 millió dollár a régi ingatlanon, de a cserébe kapott új ingatlan jelzálogköltsége csak 900 000 dollár. 100 000 dolláros nyeresége van, amelyet szintén “boot” -nak minősítenek, és megadóztatják.
1031 nyaralók számára
Talán hallottál olyan adózók meséit, akik az 1031 rendelkezést arra használták, hogy egyik nyaralót egy másikra cseréljék, talán még egy házra is, ahol nyugdíjba akarnak menni, és 1031 késleltette a nyereség elismerését. Később beköltöztek az új ingatlanba, elsődleges lakóhelyévé tették, és végül az 500 000 dolláros tőkenyereség-kizárás felhasználását tervezték. A kizárás lehetővé teszi, hogy eladja elsődleges lakóhelyét, és a házastársával együtt pajzsot 500 000 dollár tőkenyereség, amennyiben az elmúlt öt évből két évig éltél.
2004-ben a kongresszus szoros Igen, az adófizetők továbbra is bérlakássá alakíthatják a nyaralókat, és 1031 cserét végezhetnek. Példa: felhagy a tengerparti ház használatával, hat hónapra vagy egy évre bérbe adja, majd kicseréli egy másik ingatlanra. Ha bérlőt szerez, és üzletszerűen viselkedik, valószínűleg a házat befektetési célú ingatlanokká változtatta, aminek az 1031-es cseréje rendben lesz.
Ha azonban Ön csak kiadónak kínálja, de valójában soha nincsenek bérlői, valószínűleg nem megengedett. A tények kulcsfontosságúak lesznek, az időzítés is. Minél több idő telik el, miután átalakítja az ingatlan használatát bérlésre, annál jobb. Bár nincs abszolút színvonal, a jóhiszemű bérleti díj hat hónapnál rövidebb időn belüli időszaka valószínűleg nem elegendő. Egy év jobb lenne.
Költözés egy 1031-es lakóhelyre
Ha azt az ingatlant kívánja használni, amelyre cserélte új második vagy akár elsődleges otthona, akkor nem költözhet azonnal be . 2008-ban az IRS meghatározta a biztonságos kikötő szabályt, amely szerint kijelentette, hogy nem vitatja, hogy egy pótlakás befektetési célú ingatlannak minősül-e a 1031. szakasz alkalmazásában. Ennek a biztonságos kikötőnek való megfelelés érdekében mind a két 12 hónapos periódusok közvetlenül a csere után:
- A lakóegységet bérbe kell adnia egy másik személynek tisztességes bérleti díj ellenében 14 napos vagy annál hosszabb napokra
- A lakóegység személyes használatának mértéke nem haladhatja meg a nagyobbik 14 napot, vagy a 12 hónapos időszak 10 napjának számát, amikor a lakóegységet tisztességes bérleti díj mellett bérlik.
Ezen túlmenően, miután az egyik üdülési vagy befektetési célú ingatlant sikeresen kicserélte egy másikra, nem tudja azonnal átalakítani az új ingatlant elsődleges otthonává, és kihasználni az 500 000 dolláros kizárás.
Mielőtt a törvényt 2004-ben megváltoztatták, egy befektető 1031-es cserében átadhat egy bérleményt egy másik bérleményért, kibérelheti az új bérleményt egy időre költözzön be néhány évre az ingatlanba, majd adja el, kihasználva a fő lakóhely értékesítéséből származó nyereség kizárását. Most, ha 1031-es cserében vásárol ingatlant, és később megpróbálja eladni ezt az ingatlant fő lakóhelye, a kizárás nem vonatkozik arra az ötéves időszakra, amely attól a naptól kezdődik, amikor az ingatlant megszerezték az 1031-es hasonló jellegű cserében. Más szavakkal, még sokat kell várni az elsődleges lakóhelyi tőke felhasználására -adókedvezményt kap.
A lényeg
Egy 1031-es cserét használhat hozzáértő ingatlanbefektetők, mint adóelhalasztott stratégia a vagyonépítéshez. A sok, összetett mozgó alkatrész nemcsak a szabályok megértését igényli, hanem szakmai segítséget is igényel – még a tapasztalt befektetők számára is.