¿Qué es una garantía respaldada por hipotecas (MBS)?
Un valor respaldado por hipoteca (MBS) es una inversión similar a un bono que se compone de un paquete de préstamos hipotecarios comprados a los bancos que los emitieron. Los inversores en MBS reciben pagos periódicos similares a los pagos de cupones de bonos.
El MBS es un tipo de valor respaldado por activos. Como se hizo evidente en el colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008, un valor respaldado por hipotecas es tan sólido como las hipotecas que lo respaldan.
Un MBS también puede ser denominada garantía hipotecaria o transferencia hipotecaria.
Cómo funciona una garantía hipotecaria
Básicamente, la garantía hipotecaria convierte la banco en un intermediario entre el comprador de vivienda y la industria de inversión. Un banco puede otorgar hipotecas a sus clientes y luego venderlas con un descuento para incluirlas en un MBS. El banco registra la venta como un plus en su balance y no pierde nada si el comprador de la vivienda incumple en algún momento en el futuro.
El inversionista que compra un valor respaldado por hipoteca está esencialmente prestando dinero a los compradores de vivienda. Un MBS se puede comprar y vender a través de un corredor. La inversión mínima varía entre emisores.
Los valores respaldados por hipotecas cargados con préstamos de alto riesgo desempeñaron un papel central en la crisis financiera que comenzó en 2007 y eliminó billones de dólares en riqueza.
Este proceso funciona para todos los involucrados, ya que todos hacen lo que se supone que deben hacer. Es decir, el el banco mantiene estándares razonables para la concesión de hipotecas; el propietario sigue pagando a tiempo y las agencias de calificación crediticia que revisan MBS realizan la debida diligencia.
Para vender en los mercados hoy, un MBS debe ser emitido por una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) o una compañía financiera privada. Las hipotecas deben haberse originado en una institución financiera regulada y autorizada. Y el MBS debe haber recibido una de las dos calificaciones más altas emitidas por un agencia de calificación crediticia acreditada.
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Tipos de valores respaldados por hipotecas
Hay dos tipos comunes de MBS: transferencias y obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO) .
Transmisiones
Las transferencias se estructuran como fideicomisos en los que los pagos de la hipoteca se cobran y se transfieren a los inversores. Por lo general, tienen vencimientos declarados de cinco, 15 o 30 años. La vida de una transferencia puede ser menor que el vencimiento establecido dependiendo de los pagos de capital de las hipotecas que componen la transferencia.
Obligaciones hipotecarias garantizadas
Los CMO consisten en múltiples grupos de valores que se conocen como porciones o tramos. Los tramos reciben calificaciones crediticias que determinan las tasas que se devuelven a los inversores.
El papel de los MBS en la crisis financiera
Los valores respaldados por hipotecas jugados un papel central en la crisis financiera que comenzó en 2007 y pasó a acabar con billones de dólares en riqueza, derrocar a Lehman Brothers y agitar los mercados financieros mundiales.
En En retrospectiva, parece inevitable que el rápido aumento de los precios de las viviendas y la creciente demanda de MBS animen a los bancos a reducir sus estándares de préstamos e impulsen a los consumidores a lanzarse al mercado a cualquier precio.
Ese fue el comienzo de los MBS subprime. Con Freddie Mac y Fannie Mae apoyando agresivamente el mercado hipotecario, la calidad de todos los valores respaldados por hipotecas disminuyó y sus calificaciones perdieron sentido. Luego, en 2006, los precios de la vivienda alcanzaron su punto máximo.
Los prestatarios subprime comenzaron a incumplir y el mercado de la vivienda comenzó su largo colapso. Más personas comenzaron a abandonar sus hipotecas porque sus casas valían menos que sus deudas. Incluso las hipotecas convencionales que sustentan el mercado de MBS experimentaron fuertes caídas de valor. La avalancha de impagos significó que muchos MBS y obligaciones de deuda garantizadas (CDO) basadas en conjuntos de hipotecas estaban enormemente sobrevaloradas.
Las pérdidas se acumularon como inversores institucionales y bancos intentó y no pudo descargar malas inversiones en MBS. El crédito se endureció, lo que provocó que muchos bancos e instituciones financieras se tambalearan al borde de la insolvencia. Los préstamos se interrumpieron hasta el punto de que toda la economía estaba en riesgo de colapso.
Al final, el Tesoro de EE. UU. Intervino con un rescate del sistema financiero de 700.000 millones de dólares destinado a aliviar la crisis. crisis crediticia. La Reserva Federal compró $ 4.5 billones en MBS durante un período de años, mientras que el Programa de Alivio de Activos en Problemas (TARP) inyectó capital directamente a los bancos.
La crisis financiera finalmente pasó, pero el compromiso total del gobierno fue mucho mayor que la cifra de $ 700 mil millones que a menudo se cita.
Conclusiones clave
- El MBS convierte a un banco en un intermediario entre el comprador de vivienda y la industria de inversiones.
- El banco maneja los préstamos y luego los vende con un descuento para ser empaquetados como MBS a los inversionistas como un tipo de bono garantizado.
- Para el inversionista, un MBS es tan seguro como los préstamos hipotecarios que lo respaldan.
Valores respaldados por hipotecas en la actualidad
Los MBS todavía se compran y venden en la actualidad. Hay un mercado para ellos nuevamente simplemente porque la gente generalmente paga sus hipotecas si puede.
La Fed todavía posee una gran parte del mercado de MBS, pero está vendiendo gradualmente fuera de sus propiedades. Incluso los CDO han regresado después de caer en desgracia durante algunos años después de la crisis.
La suposición es que Wall Street ha aprendido la lección y cuestionará el valor de los MBS en lugar de comprándolos a ciegas. El tiempo lo dirá.