Dans limmobilier, un échange 1031 est un échange dun immeuble de placement contre un autre qui permet de différer limpôt sur les plus-values. Le terme, qui tire son nom de la section 1031 du code IRS, est utilisé par les agents immobiliers, les sociétés de titres, les investisseurs et les mamans du football. Certaines personnes insistent même pour en faire un verbe, comme dans: « Let » s 1031 that building for another. «
La section IRS 1031 comporte de nombreuses parties mobiles que les investisseurs immobiliers doit comprendre avant de tenter son utilisation. Un échange ne peut être effectué quavec des propriétés de même nature et les règles de lIRS limitent lutilisation des propriétés de vacances. Il y a aussi des implications fiscales et des délais qui peuvent être problématiques. Néanmoins, si vous envisagez un 1031— ou êtes simplement curieux – voici ce que vous devez savoir sur les règles.
Points à retenir
- Un échange 1031 est un échange de propriétés détenues à des fins commerciales ou dinvestissement.
- Les propriétés échangées doivent être considérées comme de même nature aux yeux de lIRS pour que les impôts sur les plus-values soient différés.
- Sil est utilisé correctement, il ny a aucune limite sur le nombre de fois ou la fréquence à laquelle vous pouvez effectuer 1031 échanges.
- Les règles peuvent sappliquer à une ancienne résidence principale dans des conditions très spécifiques.
Quest-ce que la section 1031?
De manière générale, un échange 1031 (également appelé échange de même nature ou Starker) est un échange dun immeuble de placement contre un autre. Bien que la plupart des swaps soient taxables en tant que ventes, si le vôtre répond aux exigences de 1031, vous naurez aucune taxe ou une taxe limitée due au moment de léchange.
En effet, vous pouvez changer la forme de votre investissement sans (comme le voit lIRS) encaisser ou reconnaître un gain en capital. Cela permet à votre investissement de continuer à croître à labri de limpôt. Il ny a aucune limite sur le nombre de fois ou la façon dont souvent, vous pouvez faire un 1031. Vous pouvez reporter le gain dun bien immobilier dinvestissement à un autre, à un autre et à un autre. Bien que vous puissiez réaliser un profit sur chaque swap, vous évitez limpôt jusquà ce que vous vendiez de largent comptant plusieurs années plus tard. Ensuite, si cela fonctionne comme prévu, vous ne paierez quun seul impôt, et cela à un taux de gains en capital à long terme (actuellement 15% ou 20%, selon le revenu – et 0% pour certains contribuables à faible revenu).
La plupart des échanges doivent simplement être de type « similaire » – une phrase énigmatique qui ne veut pas dire ce que vous pensez que cela signifie. Vous pouvez échanger un immeuble dappartements contre des terres brutes ou un ranch contre un centre commercial. Les règles sont étonnamment libérales. Vous pouvez même échanger une entreprise contre une autre. Mais il existe des pièges pour les imprudents.
La disposition 1031 concerne les investissements et les biens commerciaux, bien que les règles puissent sappliquer à une ancienne résidence principale sous certaines conditions. Il existe également des moyens dutiliser 1031 pour échanger des maisons de vacances – nous y reviendrons plus tard – mais cette faille est beaucoup plus étroite quelle ne létait auparavant.
Afin de se qualifier pour un échange 1031, les deux propriétés doivent être situées aux États-Unis
Règles spéciales pour les biens amortissables
Des règles spéciales sappliquent lors de léchange dun bien amortissable. Elle peut déclencher un profit appelé récupération damortissement qui est imposé comme revenu ordinaire. En général, si vous échangez un bâtiment contre un autre, vous pouvez éviter cette récupération. Mais si vous échangez un terrain amélioré contre un bâtiment contre un terrain non amélioré sans bâtiment, la dépréciation que vous avez précédemment réclamée sur le bâtiment sera récupérée en tant que revenu ordinaire.
De telles complications sont pourquoi vous avez besoin dune aide professionnelle lorsque vous « faites un 1031.
Modifications des règles 1031
Avant ladoption de la nouvelle loi sur les réductions dimpôt et lemploi (TCJA ) en décembre 2017, certains échanges de biens personnels – tels que des licences de franchise, des avions et de léquipement – se sont qualifiés pour un échange 1031. En vertu de la nouvelle loi, seuls les biens immobiliers sont éligibles.
Il convient de noter que la déduction totale des charges de la TCJA pour certains biens meubles corporels peut aider à compenser ce changement de législation fiscale.
La TCJA comprend une règle de transition qui a permis un échange 1031 de bien meuble admissible en 2018 si la propriété dorigine a été vendue ou la propriété de remplacement acquise avant le 31 décembre 2017. La règle de transition est spécifique au contribuable et na pas permis un échange inversé 1031 lorsque la nouvelle propriété a été achetée avant la vente de lancienne propriété.
Les échanges de titres de sociétés ou dintérêts de partenariat nont jamais été éligibles – et ne le sont toujours pas – mais les intérêts en tant que locataire en commun (TIC) dans limmobilier le font toujours.
Échanges retardés et règles de synchronisation
Classiquement, un échange implique un simple échange dune propriété contre une autre entre deux personnes.Mais les chances de trouver quelquun avec la propriété exacte que vous voulez et qui veut la propriété exacte que vous possédez sont minces. Pour cette raison, la majorité des échanges sont des échanges retardés, tripartites ou Starker (du nom du premier cas fiscal qui les a autorisés).
Dans un échange retardé , vous avez besoin dun intermédiaire qualifié (intermédiaire) qui détient les liquidités après avoir «vendu» votre propriété et lutilise pour «acheter» la propriété de remplacement pour vous. Cet échange à trois est traité comme un échange.
Il y a deux règles de timing clés que vous devez respecter dans un échange retardé:
Règle des 45 jours
La première concerne la désignation dune propriété de remplacement. Une fois la vente de votre propriété effectuée, lintermédiaire recevra largent comptant. Vous ne pouvez pas recevoir largent comptant, ou cela gâchera le traitement 1031. Aussi, dans les 45 jours suivant la vente de votre propriété, vous devez désigner le bien de remplacement par écrit à lintermédiaire, en précisant le bien que vous souhaitez acquérir. LIRS dit que vous pouvez désigner trois propriétés à condition que vous finissiez par fermer sur lune dentre elles. Vous pouvez même en désigner plus de trois si elles relèvent de certains tests dévaluation.
Règle des 180 jours
La deuxième règle de synchronisation dans un échange différé concerne la clôture. Vous devez fermer la nouvelle propriété dans les 180 jours suivant la vente de lancienne.
Les deux périodes sexécutent simultanément, ce qui signifie que vous commencez à compter lorsque la vente de votre propriété se termine. Si vous désignez une propriété de remplacement exactement 45 jours plus tard, par exemple, vous « Il ne vous reste plus que 135 jours pour le clôturer.
Implications fiscales: trésorerie et dette
Il se peut quil vous reste de largent liquide après que lintermédiaire acquière s la propriété de remplacement. Si tel est le cas, lintermédiaire vous le paiera à la fin des 180 jours. Cet argent, appelé «boot», sera imposé en tant que produit de vente partiel de la vente de votre propriété, généralement sous forme de gain en capital.
Lune des principales méthodes les gens ont des ennuis avec ces transactions ne tiennent pas compte des prêts. Vous devez tenir compte des prêts hypothécaires ou dautres dettes sur la propriété que vous abandonnez, ainsi que de toute dette sur la propriété de remplacement. Si vous ne recevez pas de remise en argent, mais que votre responsabilité diminue, cela sera également traité comme un revenu pour vous, tout comme de l’argent.
Supposons que vous ayez une hypothèque de 1 million de dollars sur lancienne propriété, mais votre hypothèque sur la nouvelle propriété que vous recevez en échange nest que de 900 000 $. Vous avez un gain de 100 000 $ qui est également classé comme «démarrage» et il sera imposé.
1031s pour des maisons de vacances
Vous avez peut-être entendu des histoires de contribuables qui ont utilisé la disposition 1031 pour échanger une maison de vacances contre une autre, peut-être même pour une maison où ils veulent prendre leur retraite et section 1031 a retardé la reconnaissance dun gain. Plus tard, ils ont emménagé dans la nouvelle propriété, en ont fait leur résidence principale et ont finalement prévu dutiliser lexclusion de 500 000 $ pour gains en capital. Cette exclusion vous permet de vendre votre résidence principale et, avec votre conjoint, de protéger 500 000 $ de gain en capital, à condition que vous y « ayez vécu pendant deux ans sur les cinq dernières années.
En 2004, le Congrès sest serré Oui, les contribuables peuvent toujours transformer des maisons de vacances en propriétés locatives et faire 1031 échanges. Exemple: vous arrêtez dutiliser votre maison de plage, vous la louez pendant six mois ou un an, puis vous léchangez contre une autre propriété. Si vous trouvez un locataire et que vous vous conduisez de manière professionnelle, vous avez probablement converti la maison en immeuble de placement, ce qui devrait rendre votre échange 1031 correct.
Cependant, si vous le proposez simplement à la location mais vous navez jamais de locataires, ce nest probablement pas permis. Les faits seront essentiels, tout comme le moment choisi. Plus le temps sécoule après avoir converti lutilisation de la propriété en location, mieux cest. Bien quil ny ait pas de norme absolue, moins de six mois dutilisation de location de bonne foi ne sont probablement pas suffisants. Un an serait mieux.
Emménager dans une résidence déchange 1031
Si vous souhaitez utiliser la propriété que vous avez échangée comme nouvelle résidence secondaire ou même principale, vous ne pouvez pas emménager tout de suite . En 2008, lIRS a établi une règle de la sphère de sécurité, en vertu de laquelle il a déclaré quil ne contesterait pas si un logement de remplacement était qualifié dimmeuble de placement aux fins de larticle 1031. Pour respecter cette règle de sécurité, dans chacun des deux 12 mois périodes immédiatement après léchange:
- Vous devez louer le logement à une autre personne pour une location équitable pendant 14 jours ou plus
- Votre utilisation personnelle du logement ne peut excéder le plus élevé de 14 jours ou 10% du nombre de jours au cours de la période de 12 mois pendant laquelle le logement est loué à un loyer équitable.
De plus, après avoir échangé avec succès une propriété de vacances ou dinvestissement contre une autre, vous ne pouvez pas immédiatement convertir la nouvelle propriété en résidence principale et profiter de lexclusion de 500 000 $.
Avant que la loi ne soit modifiée en 2004, un investisseur pouvait transférer un bien locatif dans un échange 1031 contre un autre bien locatif, louer le nouveau bien locatif pendant une période, emménagez dans la propriété pendant quelques années, puis vendez-la, en profitant de lexclusion du gain de la vente dune résidence principale. Maintenant, si vous acquérez une propriété dans un échange 1031 et tentez plus tard de vendre cette propriété comme votre résidence principale, lexclusion ne sappliquera pas pendant la période de cinq ans à compter de la date à laquelle le bien a été acquis dans léchange de même nature 1031. En dautres termes, vous devrez attendre beaucoup plus longtemps pour utiliser le capital de la résidence principale -bénéficie dun allégement fiscal.
The Bottom Line
Un échange 1031 peut être utilisé par investisseurs immobiliers avertis comme stratégie à imposition différée pour créer de la richesse. Les nombreuses pièces mobiles complexes nécessitent non seulement de comprendre les règles, mais aussi de faire appel à un professionnel, même pour les investisseurs chevronnés.