Le rapport de surface de plancher (FAR) peut être utilisé dans le zonage pour limiter la densité urbaine. Bien que cela limite directement la densité du bâtiment, il limite également indirectement le nombre de personnes quun bâtiment peut contenir, sans contrôler la forme externe dun bâtiment.
Par exemple, si le terrain doit adhérer à 0,1 FAR, alors la superficie totale de tous les étages de tous les bâtiments du terrain ne doit pas dépasser le dixième de la superficie de la parcelle elle-même. En dautres termes, si le terrain était de 10 000 pieds carrés, alors la superficie totale de tous les étages en tout les bâtiments ne doivent pas dépasser 1 000 pieds carrés.
Un architecte peut prévoir soit un bâtiment à un étage occupant toute la surface autorisée sur un étage, soit un bâtiment à plusieurs étages qui sélève plus haut au-dessus du plan du terrain, mais qui doit par conséquent entraîner une empreinte plus petite que ne le ferait un bâtiment à un étage de la même superficie totale de plancher. En combinant les limites horizontales et verticales en un seul chiffre, une certaine flexibilité est permise dans la conception du bâtiment, tout en atteignant une limite stricte sur au moins une mesure de la taille globale. Un avantage à fixer t son paramètre, par opposition à dautres comme la hauteur, la largeur ou la longueur, est que la superficie de plancher correspond bien à dautres considérations pertinentes à la réglementation de zonage, comme le stationnement total qui serait nécessaire pour un immeuble de bureaux, le nombre total dunités qui pourraient être disponible pour un usage résidentiel, charge totale des services municipaux, etc. Les quantités de ces choses ont tendance à être constantes pour une superficie totale de plancher donnée, quelle que soit la façon dont cette superficie est répartie horizontalement et verticalement. Ainsi, de nombreuses juridictions ont jugé inutile dinclure des limites de hauteur strictes lors de lutilisation des calculs de rapport de surface de plancher.
Les exclusions courantes du calcul total de la superficie en pieds carrés aux fins du rapport de surface de plancher (FAR) incluent les zones inoccupées telles que en tant que planchers déquipement mécanique, sous-sols, tours descalier, cages dascenseur et garages de stationnement.
JapanEdit
Le Japon a largement adopté le ratio de surface de plancher dans le système de zonage depuis 1970.
IndiaEdit
En Inde, FAR et FSI sont tous deux utilisés. Les réglementations FAR varient dune ville à lautre et sont généralement comprises entre 1,3 et 3,25. À Mumbai, 1,33 est la norme, mais un FSI plus élevé est autorisé le long de la ligne de métro et des bidonvilles comme Dharavi. À Bangalore, les rues de 40 pieds permettent seulement un FAR de 1,75 mais les rues de 100 pieds autorisent 3,25 FAR.