Combien de fois avez-vous rencontré une annonce, et il coche toutes les cases de votre liste – mais le statut de la liste indique que cest « sous contrat » ou « vente en attente »? Crestfallen, vous passez à autre chose et espérez que vous trouverez une maison tout aussi incroyable.
Mais que signifie «sous contrat» dans le statut dune annonce?
Julie H. Kaczor, une Lagent le plus vendu de lIllinois avec plus de 27 ans dexpérience à son actif, explique:
«« Sous contrat »est plus ou moins une rencontre des esprits. Lacheteur et le vendeur ont accepté les termes du contrat, tels que le prix, la date de clôture, les biens personnels, les arrhes, la préparation des déclarations de revenus et les éventualités. »
Assez simple, non? Eh bien, cest un peu plus compliqué que cela, et pour bien comprendre ce que signifie « sous contrat », jetons un coup dœil au processus de vente et de clôture.
Étape 1: le vendeur met sa maison sur le marché
Lorsquun vendeur décide quil est temps de mettre sa maison sur le marché, il contactera un agent qui recherchera ensuite la propriété et collectera des données sur le quartier. Ensuite, il rencontrera le vendeur pour Passez en revue les informations quils ont recueillies et ils recommanderont le prix dinscription. Si le vendeur laccepte, lagent lui présentera un contrat dinscription et expliquera les conditions avant que les deux parties ne signent.
Ensuite, le lagent créera un plan de marketing, qui consiste (mais sans sy limiter) à inscrire la propriété sur le service dinscription multiple (MLS), à publier sur les médias sociaux, à organiser des journées portes ouvertes (ou des journées portes ouvertes virtuelles à la lumière du coronavirus), ou tendre la main à des collègues agents.
Information intéressante: 25% des agents immobiliers ont déclaré avoir eu au moins un client qui avait signé un contrat sans mettre un pied sur la propriété pendant la pandémie de coronavirus.
Étape 2: Lacheteur fait une offre
Après des semaines de recherche, un acheteur trouve enfin une propriété quil aimerait appeler «chez soi». Ils travailleront avec leur agent pour proposer une offre appropriée. Lagent créera ensuite une lettre doffre et lenverra à lagent inscripteur.
La lettre doffre typique contient quatre éléments clés:
Prix
Soyons francs : Les vendeurs sont presque toujours plus intéressés par le montant dargent quils recevront pour leur maison. Le défi que doivent relever les acheteurs consiste à déterminer le montant dune offre raisonnable.
Sil sagit dun marché dacheteurs, ils sont susceptibles de soumettre une offre inférieure au prix demandé, et elle peut être acceptée. Cependant, sil sagit dun marché de vendeurs, un acheteur ferait bien dêtre fort car il est possible que le vendeur reçoive dautres offres.
Remarque: à compter du 3 mai 2020, la propriété moyenne reste sur le marché pendant 30 jours. Si la propriété est sur le marché depuis plus de 30 jours, les vendeurs sont susceptibles denvisager toute offre, même sil sagit dune offre low-ball.
Frais de clôture et argent sérieux
La lettre doffre indique combien vous êtes prêt à payer pour une propriété, mais un acheteur peut également proposer de payer une partie des frais de clôture pour adoucir
En moyenne, les acheteurs sont tenus de payer jusquà 5% du montant total de lhypothèque à la clôture des frais et services. Les vendeurs, en revanche, sont censés payer entre 6% et 10% du montant total de la vente sur les frais de clôture, y compris les commissions des agents.
Si un acheteur le souhaite, il peut être en mesure de envelopper les frais de clôture avec leur prêt. Cependant, veuillez noter que tous les prêteurs ne le feront pas et que les frais de clôture devront souvent être payés de leur poche.
En plus dune offre pour couvrir certains ou tous les frais de clôture, un acheteur devra pour inclure de largent sérieux, également appelé «dépôt de bonne foi». Un acheteur peut déposer aussi peu que 500 $ à 1000 $, mais en règle générale, 1% à 3% du prix dachat total. Les propriétés situées dans des quartiers de grande valeur ou sur le marché dun vendeur peuvent obtenir jusquà 10% de lachat prix en argent sérieux.
Noubliez pas que plus vous êtes prêt à payer de frais de clôture ou dargent sérieux, plus votre offre sera attrayante pour le vendeur – car qui naime pas économiser un peu dargent ?
Éventualités
Une lettre doffre ne serait pas complète si elle nincluait aucune contingence.
Une contingence est une condition qui doit être remplie avant la maison peut être vendue. Ils donnent à lacheteur une chance de se retirer dun contrat si ces conditions ne sont pas remplies.
Les éventualités les plus courantes sont:
- Les éventualités financières indiquent que lacheteur a été pré-approuvé pour le financement. Il peut même indiquer le type de prêt quil espère recevoir.Si lacheteur ne peut pas être approuvé pour un prêt ou sil nest pas approuvé pour le type de prêt souhaité, loffre peut être annulée sans pénalité pour lacheteur.
- Les éventualités dévaluation indiquent que la propriété doit être évalué au prix dachat (ou plus); Sinon, loffre est hors de la table, le vendeur peut choisir de baisser le prix demandé, ou lacheteur doit compenser la différence.
- Les éventualités dinspection indiquent quun inspecteur en bâtiment professionnel inspectera la propriété par un particulier date et donne aux acheteurs la possibilité de négocier des réparations ou dannuler le contrat avec le vendeur.
- Les éventualités de vente indiquent quun acheteur ne terminera la transaction que sil peut vendre sa maison actuelle.
Étape 3: Offre acceptée, ou les négociations commencent
Une fois loffre soumise, elle doit être approuvée et signée par le vendeur. Si le vendeur nest pas satisfait de certaines conditions (comme le prix ou lune des éventualités), il peut rejeter loffre catégoriquement ou négocier les conditions avec lacheteur.
Cest où les compétences de négociation de votre agent brilleront vraiment. Ils sont dans votre coin et travailleront dur pour négocier les conditions en votre faveur – ou du moins amener les vendeurs à vous rencontrer à mi-chemin.
Lorsque lacheteur et le vendeur sont daccord sur loffre, la maison est officiellement sous contrat.
Mais il nest pas encore vendu. Il reste quelques étapes à franchir avant que lacheteur ne devienne propriétaire.
Étape 4: Les éventualités doivent être satisfaites
Une fois les conditions convenues et les éventualités remplies , la transaction est maintenant en attente. Cela signifie que la maison est officiellement hors du marché, que la liste est extraite des sites Web dannonces immobilières, et maintenant cest un jeu dattente jusquà ce que vous puissiez fermer.
Kaczor explique pourquoi cest un jeu dattente: Supposons quun acheteur rencontre toutes leurs obligations contractuelles plusieurs semaines avant la clôture. Pourquoi doivent-ils attendre? « Nous ne pouvons pas fermer car cela na pas été négocié. Donc, pendant ces trois semaines, vous êtes en attente et vous traînez simplement. »
Une propriété en attente est généralement soumise à des inspections, à des évaluations, un arpentage et une vérification des titres, également appelée «étape de diligence raisonnable». Pendant cette période (une durée denviron une à deux semaines, selon lemplacement), un acheteur peut résilier la transaction en cas de problème, sans poser de questions.
Remarque: Parfois, vous pouvez rencontrer le terme «Actif avec contrat», ce qui est généralement associé aux ventes à découvert. «Actif avec contrat, cest comme une éventualité de vente de maison», explique Kaczor. « Le vendeur peut toujours consulter et même accepter une autre offre. »
Que se passe-t-il si les éventualités ne sont pas satisfaites?
Si certaines éventualités ne sont pas satisfaites, lagent de lacheteur peut demander une prolongation du contrat. Kaczor note que cela est généralement dû au fait que le prêteur ou une autre partie à la transaction a besoin de plus de temps pour tout boutonner.
« Alors la question est: Pourquoi? Lacheteur peut appeler et dire: « Hé, je souhaite étendre ma prévoyance financière à la demande de mon prêteur car il na pas pu traiter la paperasse. » »Explique-t-elle.
« Supposons que la vente dune maison soit conditionnelle et quelle soit censée fermer dans 60 jours, mais que lacheteur ne puisse pas vendre sa maison dans ce délai. Lacheteur peut demander une prolongation de 30 jours et continuer dessayer de vendre. «
Étape 5: Clôture
Cest le jour de clôture. Loffre a été soumise, des négociations ont été haché et réglé, et toutes les éventualités ont été satisfaites. La propriété a été évaluée et inspectée, le prêt a été approuvé et tout est prêt. Tout ce que lacheteur doit faire est de signer les documents de clôture et de payer les frais restants. .
Que se passe-t-il si jaime une propriété, mais quelle est sous contrat?
Si vous êtes éperdu pour une maison et elle est sous contrat, il y a toujours une chance que laccord échoue. Cela signifie que vous pouvez toujours soumettre une offre de sauvegarde.
Une offre de sauvegarde est comme un espace réservé. Il vous place « suivant » si loffre initiale échoue.
La National Association of Realtors produit un indice mensuel de confiance des agents immobiliers qui indique combien dagents immobiliers ont vu des contrats résiliés avant quils natteignent la table de clôture Historiquement, environ 4% des contrats immobiliers échouent pour une raison ou une autre, mais lorsque léconomie est volatile (comme pendant la pandémie de coronavirus), nous avons vu ce taux de résiliation de contrat doubler à 8%.
Il ny a donc pas de chances incroyablement fortes que vous ayez une chance décente dacheter une maison déjà sous contrat – mais il y a encore une chance!
Si vous vous trouvez dans cette position et que vous souhaitez suivre cette voie, parlez-en à votre agent, et il pourra vous guider dans la manière de soumettre une offre de sauvegarde. Votre agent peut également vous aider à rendre cette offre de secours aussi attrayante que possible pour le vendeur.
Sous contrat, vous êtes plus proche de la propriété
Il ny a rien de plus décevant que trouver une maison que vous jugez enchanteresse, pour découvrir quelle est sous contrat. Bien que quelquun puisse vous avoir battu et soumis une offre, cela ne signifie pas que vous navez pas de chance! Il y a dinnombrables raisons pour lesquelles la transaction pourrait échouer: le financement de lacheteur ne se manifeste pas, il y a des problèmes pendant la période de diligence raisonnable ou lacheteur na pas pu vendre sa maison.
Si vous ne pouvez pas sortir cette maison de rêve de votre esprit, vous devriez parler à votre agent de la soumission dune offre de sauvegarde. On ne sait jamais – les chances sont peut-être en votre faveur!