Un «prêt médical» ou un prêt immobilier médical est une hypothèque qui permet aux résidents, aux médecins traitants et aux autres professionnels de la santé dacheter plus rapidement et plus facilement une maison avec une mise de fonds modique tout en évitant une assurance hypothécaire .
Quels sont les avantages dun prêt médical?
Les prêts médicaux, qui existent depuis des décennies, ont été conçus à lorigine pour attirer les professionnels de la santé bientôt aisés Les médecins représentent non seulement un créneau rentable, mais aussi un bon risque pour les banques, car les médecins ne parviennent pas à rembourser leurs prêts au taux le plus bas de toutes les professions. Tous ces avantages proviennent des banquiers qui se mettent en quatre pour gagner votre entreprise, et les avantages sont réels.
1. Les prêts médecins évitent l’assurance hypothécaire principale (PMI)
L’assurance hypothécaire principale (PMI) est une police d’assurance qui protège la banque si vous, le créancier hypothécaire, «défaut» ou ne pas effectuer les paiements promis sur votre prêt immobilier. Le PMI est cher, ne vous fait rien de bon et il nest même pas déductible dimpôt, donc les médecins devraient léviter quand ils le peuvent.
Vous pouvez éviter le PMI si vous mettez 20% de moins sur une maison, mais de nombreux jeunes médecins ne lont tout simplement pas sorte dargent liquide. Avec un prêt hypothécaire médical et une cote de crédit décente, les médecins peuvent emprunter de 95% à 100% du prix d’achat de la maison sans PMI. Un acompte faible ou nul laisse plus dargent pour dautres objectifs comme rembourser les prêts étudiants, investir pour la retraite ou épargner pour luniversité.
2. Les prêts hypothécaires des médecins aident les médecins à entrer dans une maison plus tôt
Puisquils utilisent un processus dapprobation de prêt spécifique aux médecins, les prêteurs derrière les prêts médicaux peuvent vous permettre de fermer votre maison jusquà deux mois avant de commencer réellement votre pratique.
Ces prêteurs utilisent votre contrat de travail comme preuve de revenu au lieu de compter sur deux ans de déclarations de revenus. Josh Mettle, qui soccupe des prêts médicaux dans tout le pays à la Fairway Independent Mortgage Corporation, note que « cest énorme pour les médecins qui déménagent à travers le pays, qui ont besoin dinstaller leur famille et de mettre de lordre dans la maison avant de commencer un horaire de travail chargé. »
Bear à lesprit, il ny a pas deux contrats de travail avec un médecin qui soient créés de manière égale. Lorsque vous demandez un prêt immobilier, même un prêt hypothécaire, vous devez faire réviser votre contrat de travail par le prêteur le plus tôt possible humainement afin que vous puissiez planifier en conséquence. Mettle conseille à ses clients de sassurer que leur contrat de travail est non seulement revu et approuvé par lagent de crédit, mais aussi par le souscripteur qui aura finalement le pouvoir ultime dapprouver le prêt.
3. Cest plus facile pour les médecins endettés pour avoir droit à un prêt médical
De nombreuses hypothèques médicales nincluent pas les paiements différés de prêt étudiant lorsquils calculent le ratio dette-revenu (DTI) que les banquiers utilisent pour prendre des décisions de prêt. La différence entre avoir droit à un prêt ou être exclu de la maison de vos rêves. Pour les médecins au début de leur carrière ou supportant un lourd fardeau de prêts étudiants, ce facteur peut faire dun prêt hypothécaire médical la seule option, car les prêts hypothécaires conventionnels et jumbo ne sont pas aussi accommodants pour ceux qui ont une dette de faculté de médecine.
Quels sont les inconvénients d’un prêt médical?
Bien qu’il n’y ait rien de « mal » en soi avec ces produits de prêt, ils permettent aux médecins imprudents de se retrouver plus facilement confrontés à des problèmes financiers maintenant et pour années à venir. Les inconvénients des prêts médicaux ont tout à voir avec la façon dont ils sont utilisés.
1. Les médecins se mettent au-dessus de leurs têtes quand les prêts médicaux tournent mal
Lattrait dun «aucun prêt de mise de fonds» ou une mise de fonds faible dissimulent le risque de baisse dun achat immobilier à effet de levier.
Prenons cet exemple. Un médecin achète une maison dun million de dollars avec un prêt médical dun million de dollars sans acompte. Ensuite, lorsque le marché immobilier connaît une forte hausse et que les prix des maisons chutent de 10% en moyenne, elle sera propriétaire dune maison de 900 000 $ avec un prêt de 1 000 000 $, ce qui se traduit par 100 000 $ de capitaux propres négatifs. Cette condition, appelée «être à lenvers dans votre maison», était assez courante pendant la crise du logement après 2008.
Les jeunes médecins qui vendaient des maisons comme celles-ci devaient se présenter à la table de clôture avec un chèque de 100 000 $ juste pour être en mesure de réaliser la vente de leur maison. Et rappelez-vous que cela représente 100 000 $ après impôts, soit environ 200 000 $ de revenus avant impôts, soit léquivalent dun an de salaire pour le médecin moyen. Aïe!
2. Les prêts aux médecins permettent de prendre des décisions en matière de logement plus rapidement mais pas mieux
Dans son livre « Decisive: How to Make Better Choices in Life and Work », léconomiste comportemental Chip Heath souligne que les gens (médecins compris) sont mauvais pour imaginer lavenir et pire pour imaginer comment nous nous sentirons dans ce futur. En conséquence, nous avons tendance à prendre des décisions qui, selon nous, nous rendront heureux, mais pas.
Cette réalité se confirme dans «la maison de rêve» que de nombreux médecins envisagent par eux-mêmes alors quils sont encore en formation. Le travail parfait et la maison parfaite dans un endroit parfait peuvent apporter le bonheur mais hélas, la perfection est loin dêtre parfaite.
Parfois, de jeunes médecins prennent un emploi dans une nouvelle ville pour se rendre compte que le temps nest pas tout à fait ce quils avaient imaginé, que les écoles ne sont pas à la hauteur, ou pire… ils se rendent compte que leurs nouveaux partenaires fraudent Medicare. déménagent, et ils supportent tous les coûts dune erreur de logement.
Largent instantané qui provient des prêts médicaux ne laisse pas le temps aux familles de médecins de ralentir, de louer pendant un certain temps, de constituer des économies, de rembourser et de refinancer un taux dintérêt élevé prêts, faites des emplettes sur le marché ou réfléchissez vraiment aux choses qui sont connues pour rendre les gens heureux. Lune de ces choses est le sentiment de faire de réels progrès vers la sécurité financière.
Un prêt médical est-il une bonne idée?
Lachat dune maison est une décision importante aux conséquences importantes quences. Les prêts hypothécaires aux médecins ne sont rien de plus quun outil qui peut améliorer ou empirer les choses pour vous selon la façon dont vous lutilisez. Prenez le temps de considérer non seulement les avantages et les inconvénients dun prêt médical, mais aussi limpact quil peut avoir sur votre vie.
Josh Mettle, lauteur de «Pourquoi les prêts immobiliers aux médecins échouent: comment éviter les mines pour une maison sans défaut Purchase », est un prêteur hypothécaire de Fairway Independent Mortgage Corporation, où il se spécialise dans le financement hypothécaire pour les médecins. Consultez son balado sur Physician Financial Success. Ou visitez son site Web sur les hypothèques inversées.