Quest-ce quune garantie hypothécaire (MBS)?
Un titre adossé à une hypothèque (MBS) est un investissement similaire à une obligation qui se compose dun ensemble de prêts immobiliers achetés auprès des banques qui les ont émis. Les investisseurs en MBS reçoivent des paiements périodiques similaires aux paiements de coupons dobligations.
Le MBS est un type de titre adossé à des actifs. Comme il est devenu évident lors de la crise des prêts hypothécaires à risque de 2007-2008, un titre adossé à des hypothèques nest aussi solide que les hypothèques qui le soutiennent.
Un MBS peut aussi être appelé un titre hypothécaire ou un transfert hypothécaire.
Comment fonctionne un titre hypothécaire
Essentiellement, le titre adossé à un prêt hypothécaire transforme le devenir un intermédiaire entre l’acheteur et l’industrie de l’investissement. Une banque peut accorder des prêts hypothécaires à ses clients, puis les revendre à un prix réduit pour les inclure dans un MBS. La banque enregistre la vente comme un plus sur son bilan et ne perd rien si lacheteur fait défaut à un moment donné.
Linvestisseur qui achète un titre adossé à une hypothèque prête essentiellement argent aux acheteurs de maison. Un MBS peut être acheté et vendu par lintermédiaire dun courtier. L’investissement minimum varie d’un émetteur à l’autre.
Les titres adossés à des hypothèques et chargés de prêts subprime ont joué un rôle central dans la crise financière qui a débuté en 2007 et anéanti des milliers de milliards de dollars de richesse.
Ce processus fonctionne pour toutes les personnes concernées, car chacun fait ce qu’il est censé faire. la banque respecte des normes raisonnables pour loctroi de prêts hypothécaires; le propriétaire continue de payer à temps et les agences de notation de crédit qui examinent MBS font preuve de diligence raisonnable.
Afin dêtre vendu sur les marchés aujourdhui, un MBS doit être émis par une entreprise publique (GSE) ou une société financière privée. Les prêts hypothécaires doivent provenir dune institution financière réglementée et autorisée. Et le MBS doit avoir reçu lune des deux meilleures notes émises par un agence de notation agréée.
Comprendre la garantie hypothécaire urités
Types de titres hypothécaires
Il existe deux types courants de MBS: les pass-through et les obligations hypothécaires garanties (CMO) .
Pass-Throughs
Les pass-through sont structurés comme des fiducies dans lesquelles les paiements hypothécaires sont collectés et transmis aux investisseurs. Ils ont généralement des échéances déclarées de cinq, 15 ou 30 ans. La durée de vie dun transfert peut être inférieure à léchéance indiquée en fonction des remboursements du principal sur les prêts hypothécaires qui composent le transfert.
Obligations hypothécaires garanties
Les CMO sont constitués de plusieurs pools de titres appelés tranches ou tranches. Les tranches reçoivent des notations de crédit qui déterminent les taux qui sont retournés aux investisseurs.
Le rôle des MBS dans la crise financière
Les titres adossés à des hypothèques ont joué un rôle central dans la crise financière qui a commencé en 2007 et qui a détruit des milliards de dollars de richesse, fait tomber Lehman Brothers et secoué les marchés financiers mondiaux.
In rétrospectivement, il semble inévitable que laugmentation rapide des prix des logements et la demande croissante de MBS inciteraient les banques à abaisser leurs normes de prêt et inciteraient les consommateurs à se lancer à tout prix sur le marché.
Cétait le début du MBS subprime. Avec Freddie Mac et Fannie Mae soutenant de manière agressive le marché hypothécaire, la qualité de tous les titres adossés à des créances hypothécaires a diminué et leurs notations sont devenues dénuées de sens. Puis, en 2006, les prix des logements ont atteint un sommet.
Les emprunteurs subprime ont commencé à faire défaut et le marché immobilier a commencé son long effondrement. De plus en plus de gens ont commencé à renoncer à leur prêt hypothécaire parce que leur maison valait moins que leurs dettes. Même les prêts hypothécaires conventionnels qui sous-tendent le marché des MBS ont connu de fortes baisses de valeur. Lavalanche de non-paiements a fait que de nombreux MBS et titres de créance garantis (CDO) basés sur des pools de prêts hypothécaires étaient largement surévalués.
Les pertes se sont accumulées en tant quinvestisseurs institutionnels et banques essayé et échoué de décharger les mauvais investissements MBS. Le crédit sest resserré, ce qui a poussé de nombreuses banques et institutions financières au bord de linsolvabilité. Les prêts ont été perturbés au point que lensemble de léconomie risquait de seffondrer.
En fin de compte, le Trésor américain est intervenu avec un renflouement du système financier de 700 milliards de dollars destiné à atténuer la situation. resserrement du crédit. La Réserve fédérale a acheté 4,5 billions de dollars de MBS sur une période de plusieurs années, tandis que le Troubled Asset Relief Program (TARP) injectait des capitaux directement dans les banques.
La crise financière a finalement disparu, mais lengagement total du gouvernement était bien supérieur au chiffre de 700 milliards de dollars souvent cité.
Points clés à retenir
- Le MBS transforme une banque en intermédiaire entre lacheteur et le secteur de linvestissement.
- La banque gère les prêts et puis les vend à rabais pour être conditionnés sous forme de MBS aux investisseurs en tant que type dobligation garantie.
- Pour linvestisseur, un MBS est aussi sûr que les prêts hypothécaires qui le soutiennent.
Les titres hypothécaires aujourdhui
Les MBS sont toujours achetés et vendus aujourdhui. Il y a à nouveau un marché pour eux simplement parce que les gens paient généralement leur prêt hypothécaire sils le peuvent.
La Fed détient toujours une part énorme du marché des MBS, mais elle vend progressivement de ses avoirs. Même les CDO sont revenus après être tombés en disgrâce pendant quelques années après la crise.
Lhypothèse est que Wall Street a appris sa leçon et remettra en question la valeur des MBS plutôt que les acheter aveuglément. Le temps nous le dira.