Kuinka monta kertaa olet törmännyt yritystietoihin, ja se valitsee kaikki luettelosi luettelot – mutta listalleottotila sanoo, että se on ”sopimuksen mukainen” tai ”myynti odottaa”? Crestfallen, siirryt eteenpäin ja toivottavasti löydät yhtä hämmästyttävän kodin.
Mutta mitä ”sopimuksen mukaan” tarkoittaa listalla?
Julie H. Kaczor, myydyin agentti Illinoisista, jolla on yli 27 vuoden kokemus vyöhykkeensä alla, selittää:
”Sopimuksen mukaan on enemmän tai vähemmän mielen kohtaaminen. Ostaja ja myyjä ovat hyväksyneet sopimuksen ehdot, kuten hinnan, päättymispäivän, henkilökohtaisen omaisuuden, ansaitut rahat, verotuksen valmistelun ja ennakoimattomat olosuhteet. ”
Melko suoraviivainen, eikö? No, se on hieman enemmän mukana, ja jotta ymmärrämme täysin, mitä ”sopimuksen mukaan” tarkoittaa, katsotaanpa myynti- ja sulkemisprosessi.
Vaihe 1: Myyjä tuo talonsa markkinoille
Kun myyjä päättää, että on aika saattaa talonsa markkinoille, hän ottaa yhteyttä edustajaan, joka sitten tutkii kiinteistön ja kerää tietoja naapurustosta. Sitten he tapaavat myyjän kanssa käy läpi keräämänsä tiedot ja he suosittelevat listahintaa. Jos myyjä suostuu, edustaja esittää heille listasopimuksen ja selittää ehdot ennen kuin molemmat osapuolet allekirjoittavat.
Sitten agentti luo markkinointisuunnitelman, joka koostuu (mutta ei rajoittuen) kiinteistön luettelosta monilistauspalvelussa (MLS), julkaisemisesta sosiaalisessa mediassa, avointen ovien (tai virtuaalisten avointen ovien) isännöinnistä koronaviruspandemia) tai tavoittaa muita agentteja.
Mielenkiintoinen juttu: 25 prosenttia kiinteistönvälittäjistä sanoi, että heillä on ollut vähintään yksi asiakas, joka on allekirjoittanut sopimuksen astumatta omaisuuteen kiinteistön aikana. koronaviruspandemia.
Vaihe 2: Ostaja tekee tarjouksen
Viikkojen haun jälkeen ostaja löytää vihdoin kiinteistön, jota haluaisi kutsua ”kotiksi”. He tekevät yhdessä edustajansa kanssa sopivan tarjouksen. Agentti luo sitten tarjouskirjeen ja lähettää sen listausasiamiehelle.
Tyypillinen tarjouskirje sisältää neljä avainta:
Hinta
Olkaamme etukäteen : Myyjät ovat melkein aina kiinnostuneimpia siitä, kuinka paljon rahaa he saavat talostaan. Ostajien haasteena on selvittää, mikä summa sisältää kohtuullisen tarjouksen.
Jos kyseessä on ostajan markkinat, he todennäköisesti lähettävät tarjouksen, joka on alle pyydetyn hinnan, ja se saatetaan hyväksyä. Jos kyseessä on myyjän markkinat, ostajan olisi hyvä tulla vahvaksi, koska myyjällä on mahdollisuus saada muita tarjouksia.
Huomaa: Keskimääräinen kiinteistö pysyy markkinoilla 3. toukokuuta 2020 lähtien. 30 päivän ajan. Jos kiinteistö on ollut markkinoilla yli 30 päivää, myyjät todennäköisesti harkitsevat mitä tahansa tarjousta – vaikka tarjous olisi matala.
Sulkukustannukset ja ansaitut rahat
Tarjouskirjeessä kerrotaan, kuinka paljon olet valmis maksamaan kiinteistöstä, mutta ostaja voi myös tarjota osan sulkeutumiskustannuksista makeuttamiseksi kauppa.
Ostajien on keskimäärin maksettava enintään 5% koko asuntolainasummasta palkkioiden ja palvelujen yhteydessä. Myyjien sen sijaan odotetaan maksavan 6–10 prosenttia myynnin kokonaismäärästä sulkemiskustannuksissa, mukaan lukien edustajien palkkiot.
Jos ostaja haluaa, he voivat pystyä maksamaan kääri sulkemiskustannukset lainaansa. Huomaa kuitenkin, että kaikki lainanantajat eivät tee tätä, ja usein sulkemiskustannukset on maksettava omasta taskustaan.
Tarjouksen lisäksi, joka kattaa osan tai kaikki sulkemiskustannukset, ostaja tarvitsee sisältää vakavan rahan, jota kutsutaan myös ”hyvässä uskossa olevaksi talletukseksi”. Ostaja voi laskea vain 500–1 000 dollaria, mutta yleinen nyrkkisääntö on 1–3% kokonaishinnasta. Arvokkaiden asuinalueiden tai myyjämarkkinoiden kiinteistöt voivat saada jopa 10% ostosta hinta todellisessa rahassa.
Muista, että mitä enemmän olet valmis maksamaan sulkemis- tai ansaintarahaa, sitä houkuttelevampi tarjouksesi on myyjälle – koska kuka ei halua säästää vähän rahaa ?
Varaus
Tarjouskirje ei olisi täydellinen, ellei siinä olisi mitään ennakoimattomia tapahtumia.
Varaus on määräys, joka on täytettävä ennen koti voidaan myydä. Ne antavat ostajalle mahdollisuuden irtisanoutua sopimuksesta, jos näitä ehtoja ei ole täytetty.
Yleisimpiä ehtoja ovat:
- Taloudellisissa olosuhteissa todetaan, että ostaja on ennakolta hyväksytty rahoitukseen, ja he voivat jopa sanoa minkälaisen lainan he toivovat saavansa.Jos ostajaa ei voida hyväksyä lainaksi tai hän ei hyväksy haluttua lainamuotoa, tarjous voidaan peruuttaa ilman rangaistusta ostajalle.
- Arvioinnin ehtojen mukaan kiinteistön on oltava arvioitu ostohintaan (tai korkeammalle); Muussa tapauksessa tarjous on poissa pöydästä, myyjä voi päättää alentaa kysyttävää hintaa tai ostajan on korvattava ero.
- Tarkastustilanteissa todetaan, että ammattitaitoinen kodintarkastaja tarkastaa kiinteistön tietyllä päivämäärä ja antaa ostajille mahdollisuuden neuvotella korjauksista tai purkaa sopimus myyjän kanssa.
- Myyntitilanteissa todetaan, että ostaja suorittaa kaupan vain, jos hän voi myydä nykyisen kodin.
Vaihe 3: Tarjous hyväksytään tai neuvottelut alkavat
Kun tarjous on lähetetty, myyjän on hyväksyttävä ja allekirjoitettava se. Jos myyjä ei ole tyytyväinen joihinkin ehtoihin (kuten hintaan tai mihin tahansa ehtoon), hän voi hylätä tarjouksen kokonaan tai neuvotella ehdoista ostajan kanssa.
Tämä on missä agenttisi neuvottelutaidot todella loistavat. He ovat nurkassasi ja työskentelevät ahkerasti neuvotellakseen ehdoista sinun eduksesi – tai ainakin saadakseen myyjät tapaamaan sinut puolivälissä.
Kun ostaja ja myyjä sopivat tarjouksesta, niin talo on virallisesti sopimuksen alla.
Mutta sitä ei ole vielä myyty. On vielä joitain vaiheita, jotka on suoritettava ennen kuin ostaja tulee asunnon omistajaksi.
Vaihe 4: Ehdolliset ehdot on täytettävä
Kun ehdoista on sovittu ja ehdolliset ehdot on täytetty , kauppa on nyt vireillä. Tämä tarkoittaa sitä, että koti on virallisesti poissa markkinoilta, listaus on vedetty kiinteistöluettelosivustoilta, ja nyt se on odottava peli, kunnes voit sulkea.
Kaczor selittää miksi se on odottava peli: Oletetaan, että ostaja tapaa kaikki sopimusvelvoitteensa useita viikkoja ennen sulkemista. Miksi heidän on odotettava? ”Emme voi sulkea, koska siitä ei neuvoteltu. Joten noiden kolmen viikon ajan olet vireillä ja vain hengailet.”
Odottavassa vaiheessa olevalle kiinteistölle tehdään yleensä kotitarkastuksia, kodin arviointeja, maanmittaus ja omistustarkastus, joka tunnetaan myös nimellä ”due diligence stage”. Tänä aikana (noin yhdestä kahteen viikkoon sijainnista riippuen) ostaja voi irtisanoa kaupan, jos ilmenee ongelmia, ei kysymyksiä.
Huomaa: Joskus saatat kohdata termin ”aktiivinen sopimuksen kanssa”, joka tyypillisesti liittyy lyhyeksi myyntiin. ”aktiivinen sopimuksen kanssa on kuin talon myyntitilanne”, Kaczor selittää. ”Myyjä voi silti tarkastella ja jopa hyväksyä toisen tarjouksen.”
Mitä tapahtuu, jos ehdollisia ehtoja ei ole täytetty?
Jos joitain ehtoja ei ole täytetty, ostajan edustaja voi pyytää sopimuksen jatkamista. Kaczor toteaa, että tämä johtuu yleensä siitä, että luotonantaja tai jokin muu osapuoli tarvitsee enemmän aikaa kaiken painamiseen.
”Sitten kysymys kuuluu: Miksi? Ostaja voi soittaa ja sanoa: ”Hei, haluan pidentää rahoitustilannettani luotonantajan pyynnöstä, koska he eivät pystyneet käsittelemään paperityötä.” ”Hän selittää.
”Oletetaan, että talonmyynnissä on ennakoimattomia tapahtumia, ja niiden on tarkoitus sulkeutua 60 päivässä, mutta ostaja ei voinut myydä kotiaan tuona aikana. Ostaja voi pyytää 30 päivän pidennystä ja yritä edelleen myydä. ”
Vaihe 5: Sulkeutuu
On viimeinen päivä. Tarjous on lähetetty, neuvottelut on aloitettu hajautettu ja ratkaistu, ja kaikki ennakoimattomat varat on täytetty. Omaisuus on arvioitu ja tarkastettu, laina on hyväksytty ja kaikki on valmis menemään. Ostajan on vain allekirjoitettava päätösasiakirjat ja maksettava jäljellä olevat maksut .
Mitä tapahtuu, jos rakastan kiinteistöä, mutta sillä on sopimus?
Jos olet taloa vastapäätä ja se on sopimuksen alainen, on aina mahdollisuus, että kauppa kaatuu. Tämä tarkoittaa, että voit silti lähettää varmuuskopiotarjouksen.
Varmuuskopiotarjous on kuin paikkamerkki. Se asettaa sinut ”seuraavaan riviin”, jos alkuperäinen tarjous putoaa.
Kansallinen kiinteistönvälittäjien liitto tuottaa kuukausittain kiinteistönvälittäjien luottamusindeksin, joka seuraa kuinka monta kiinteistönvälittäjää on nähnyt sopimukset irtisanottuina ennen kuin ne saavuttavat sulkupöydän. Historiallisesti noin 4 prosenttia kiinteistösopimuksista kaatuu syystä tai toisesta, mutta kun talous on epävakaa (kuten koronaviruspandemian aikana), sopimusten irtisanomisaste oli kaksinkertainen 8 prosenttiin.
Joten ei ole uskomattoman vahvaa mahdollisuutta, että saat kunnollisen kuvan ostaessasi talon, josta on jo tehty sopimus – mutta on vielä mahdollisuus!
Edustajasi voi myös auttaa sinua neuvomaan, kuinka tehdä varmuuskopiotarjouksesta mahdollisimman houkutteleva myyjälle.
Sopimuksen mukaan olet lähempänä asunnon omistajaa
Mikään ei ole pettymys kuin löytää talo, joka on mielestäsi lumoava, vain huomatakseen, että se on sopimuksen alla. Vaikka joku on ehkä lyönyt sinut lyöntiin ja lähettänyt tarjouksen, se ei tarkoita, että olet täysin epäonninen! On olemassa lukemattomia syitä sille, miksi kauppa voi kaatua: ostajan rahoitus ei ilmene, due diligence -aikana on ongelmia tai ostaja ei voinut myydä kotiaan.
Jos et pysty Ota unelmakoti pois mielestäsi, sinun pitäisi puhua agenttisi kanssa varmuuskopiotarjouksen lähettämisestä. Et voi koskaan tietää – kertoimet voivat olla sinun eduksesi!