Kiinteistöissä 1031-pörssi on yhden sijoituskiinteistön vaihto toiseen, joka sallii myyntivoittoverojen lykkäämisen. Termi, joka saa nimensä IRS-koodin osiosta 1031, on kiinteistönvälittäjien, nimikeyhtiöiden, sijoittajien ja jalkapallomammien kanssa. Jotkut ihmiset jopa vaativat sen tekemistä verbiksi, kuten julkaisussa ”Let” s 1031 tuo rakennus toiselle. ”
IRS: n osastolla 1031 on monia liikkuvia osia, jotka kiinteistösijoittajat on ymmärrettävä ennen kuin yrität käyttää sitä. Vaihto voidaan tehdä vain samanlaisilla ominaisuuksilla, ja IRS-säännöt rajoittavat käyttöä loma-kiinteistöjen kanssa. On myös verovaikutuksia ja aikarajoja, jotka voivat olla ongelmallisia. Jos kuitenkin harkitset 1031- tai ovat vain uteliaita – tässä on, mitä sinun pitäisi tietää säännöistä.
Key Takeaways
- 1031-pörssi on kiinteistöjen vaihto, jota pidetään liike- tai sijoitustarkoituksiin.
- Vaihdettavia kiinteistöjä on pidettävä IRS: n mielestä samanlaisina, jotta myyntivoittoveroja voidaan lykätä.
- Oikein käytettynä ei ole rajoituksia sille, kuinka monta kertaa tai kuinka usein voit tehdä 1031 vaihtoa.
- Sääntöjä voidaan soveltaa entiseen pääasuntoon hyvin erityisissä olosuhteissa.
Mikä on jakso 1031?
Yleisesti ottaen 1031-pörssi (jota kutsutaan myös samanlaiseksi pörssiksi tai Starkeriksi) on yhden sijoituskiinteistön vaihto toiseen. Vaikka suurin osa vaihtosopimuksista on verotettavaa myyntiä, jos omasi täyttää 1031: n vaatimukset, sinulla joko ei ole veroja tai rajoitettuja veroja vaihdon aikaan.
Itse asiassa voit muuttaa sijoitusmuotosi ilman (IRS: n näkemyksen mukaan) kotiuttamatta tai tunnustamatta myyntivoittoa. Tämä antaa sijoituksellesi mahdollisuuden jatkaa verolaskennan kasvua. Ei ole rajoituksia sille, kuinka monta kertaa tai kuinka usein voit tehdä 1031. Voit siirtää voiton yhdestä sijoituskiinteistöstä toiseen, toiseen ja toiseen. Vaikka saatat saada voittoa jokaisesta vaihtosopimuksesta, vältät veroja, kunnes myydä käteisellä monta vuotta myöhemmin. Sitten, jos se sujuu suunnitellusti, maksat vain yhden veron ja veron pitkällä aikavälillä (tällä hetkellä 15% tai 20%, riippuen tuloista – ja 0% joillekin matalamman tuloveronmaksajille).
Suurimman osan vaihdoista on oltava vain ”samanlaisia” – arvoituksellisia lauseita, jotka eivät tarkoita sitä, mitä luulet tarkoittavan. Voit vaihtaa kerrostalon raakaksi maaksi tai karjatilan nauhakauppakeskukseksi. Säännöt ovat yllättävän liberaaleja. Voit jopa vaihtaa yrityksen toiseen. Mutta varomattomille on ansoja.
1031-säännös koskee sijoitus- ja yritysomaisuutta, vaikka sääntöjä voidaan soveltaa entiseen pääasuntoon tietyin ehdoin. On myös tapoja, joilla voit käyttää 1031 loma-asuntojen vaihtamiseen – tarkemmin siitä myöhemmin – mutta tämä porsaanreikä on paljon kapeampi kuin ennen.
Saadakseen 1031-pörssin molempien kiinteistöjen on sijaittava Yhdysvalloissa.
Poistettavaa omaisuutta koskevat erityissäännöt
Poistettavaa omaisuutta vaihdettaessa sovelletaan erityissääntöjä. Se voi tuottaa voittoa, joka tunnetaan poistojen takaisinsaantina ja jota verotetaan tavanomaisina tuloina. Yleensä, jos vaihdat yhden rakennuksen toiseen rakennukseen, voit välttää tämän takaisin saamisen. Mutta jos vaihdat parannetun maan rakennuksen kanssa parantamattomaksi maaksi ilman rakennusta, rakennukselle aiemmin vaatimasi poistot otetaan takaisin tavallisina tuloina.
Tällaisia komplikaatioita ovat miksi tarvitset ammattiapua, kun teet 1031.
Muutokset 1031 sääntöihin
Ennen uuden veronalennuksista ja työpaikoista annetun lain (TCJA) antamista ) joulukuussa 2017 jotkut henkilökohtaisen omaisuuden vaihdot – kuten franchising-lisenssit, lentokoneet ja laitteet – täyttivät 1031-vaihdon. Uuden lain mukaan vain kiinteistöt ovat oikeutettuja.
On syytä huomata, että TCJA: n täysi korvaus tietyille aineellisille omaisuuksille voi auttaa korvaamaan tämän verolain muutoksen.
TCJA sisältää siirtymäsäännön, joka sallii 1031 pätevän henkilökohtaisen omaisuuden vaihdon vuonna 2018, jos alkuperäinen omaisuus myytiin tai korvaava omaisuus hankittiin 31. joulukuuta 2017 mennessä. Siirtymäsääntö on ominainen veronmaksajille, eikä se sallinut käänteistä 1031 -vaihtoa, jossa uusi kiinteistö ostettiin ennen vanhan kiinteistön myyntiä.
Yritysosakkeiden tai osakkuuksien vaihto ei koskaan täytä – ja ei edelleenkään – vaan etuja yhteisenä vuokralaisena (TIC) kiinteistöissä edelleen.
Viivästyneet vaihdot ja ajoitussäännöt
Klassisesti vaihto edellyttää yksinkertaista kiinteistön vaihtoa toiseen kahden ihmisen välillä.Mutta todennäköisyys löytää joku haluamallasi omaisuudella, joka haluaa juuri sinun omaisuutesi, on vähäinen. Tästä syystä suurin osa vaihdoista on viivästyneitä, kolmen osapuolen vai Starkerin vaihtoa (nimetty ensimmäiseksi verotapaukseksi, joka mahdollisti ne).
Viivästyneessä vaihdossa , tarvitset pätevän välittäjän (välittäjän), jolla on käteistä, kun olet ”myynyt” omaisuutesi ja käyttää sitä ”ostamaan” korvaavan kiinteistön puolestasi. Tätä kolmansien osapuolten vaihtoa käsitellään vaihdoksena.
Viivästetyssä vaihdossa on noudatettava kahta keskeistä ajoitussääntöä:
45 päivän sääntö
Ensimmäinen liittyy korvaavan ominaisuuden nimeämiseen. Kun kiinteistösi myydään, välittäjä saa käteisen. Et voi vastaanottaa käteistä, tai se pilaa 1031-hoidon. 45 päivän kuluessa kiinteistön myynnistä sinun on myös nimettävä korvaava kiinteistö kirjallisesti välittäjälle ja ilmoitettava hankittava kiinteistö. IRS: n mukaan voit nimetä kolme ominaisuutta, kunhan lopulta suljet yhden niistä. Voit myös nimetä yli kolme, jos ne kuuluvat tiettyihin arvostustesteihin.
180 päivän sääntö
Viivästetyn vaihdon toinen ajoitussääntö liittyy sulkemiseen. Sinun on suljettava uusi kiinteistö 180 päivän kuluessa vanhan myynnistä.
Kaksi ajanjaksoa kulkevat samanaikaisesti, mikä tarkoittaa, että aloitat laskemisen, kun kiinteistön myynti loppuu. Jos esimerkiksi määrität korvaavan kiinteistön täsmälleen 45 päivää myöhemmin, ”Sinulla on vain 135 päivää jäljellä sen sulkemiseen.
Verovaikutukset: Käteinen ja velka
Sinulla voi olla rahaa jäljellä välittäjän hankinnan jälkeen s korvaava ominaisuus. Jos on, välittäjä maksaa sen sinulle 180 päivän lopussa. Kassa, joka tunnetaan nimellä ”boot”, verotetaan kiinteistösi myynnin osittaisena myyntitulona yleensä myyntivoitona.
Yksi tärkeimmistä tavoista ihmiset joutuvat vaikeuksiin näiden tapahtumien kanssa, ei harkitse lainoja. Sinun on otettava huomioon asuntolainat tai muut velat luovuttamassasi omaisuudessa ja mahdolliset korvaavat kiinteistöt. Jos et saa käteistä takaisin, mutta vastuusi pienenee, myös sitä kohdellaan tulona sinulle, aivan kuten käteistä.
Oletetaan, että sinulla oli kiinnitys miljoona dollaria vanhasta kiinteistöstä, mutta uuden asuntosi asuntolaina, jonka saat vastineeksi, on vain 900 000 dollaria. Sinulla on 100 000 dollarin voitto, joka luokitellaan myös ”käynnistys”, ja sitä verotetaan.
1031s loma-asunnoille
Olet ehkä kuullut tarinoita veronmaksajista, jotka käyttivät 1031-määräystä vaihtaakseen yhden loma-asunnon toiseen, ehkä jopa taloon, jossa he haluavat jäädä eläkkeelle, ja § 1031 viivästytti voiton tunnustamista. Myöhemmin he muuttivat uuteen omaisuuteen, tekivät siitä ensisijaisen asuinpaikkansa ja aikovat lopulta käyttää 500 000 dollarin pääomavoiton poissulkemista. Poissulkemisen avulla voit myydä pääasuntosi ja yhdessä puolison kanssa suojata 500 000 dollarin myyntivoitto, kunhan olet asunut siellä kaksi vuotta viidestä edellisestä.
Vuonna 2004 kongressi oli tiukka Kyllä, veronmaksajat voivat silti tehdä loma-asunnoista vuokra-asuntoja ja tehdä 1031 vaihtoa. Esimerkki: Lopetat rantatalosi käytön, vuokraat sen kuudeksi kuukaudeksi tai vuodeksi ja vaihdat sen sitten toiseen kiinteistöön. Jos saat vuokralaisen ja käyttäydyt asiallisella tavalla, olet todennäköisesti muuttanut talon sijoituskiinteistöksi, mikä tekee 1031-vaihdostasi kunnossa.
Jos kuitenkin sinä vain tarjoat sitä vuokrattavana, mutta sinulla ei koskaan ole vuokralaisia, se ei todennäköisesti ole sallittua. Tosiasiat ovat avainasemassa, samoin kuin ajoitus. Mitä enemmän aikaa kuluu, kun kiinteistön käyttö muunnetaan vuokraksi, sitä parempi. Vaikka ehdotonta standardia ei ole, alle kuuden kuukauden vilpittömän vuokrauksen käyttö ei todennäköisesti riitä. Vuosi olisi parempi.
Muuttaminen 1031-vaihto-asuntoon
Jos haluat käyttää omaisuutta, jolle vaihdoit, uudeksi toiseksi tai jopa ensisijaiseksi kodiksi, et voi muuttaa heti . Vuonna 2008 IRS vahvisti safe harbor -säännön, jonka mukaan se ei kyseenalaista sitä, luokiteltaisiko korvaava asunto sijoituskiinteistöksi 1031 §: n tarkoituksia varten. Voidakseen täyttää kyseisen safe harbor -sopimuksen kahdessa 12 kuukauden ajanjaksot heti vaihdon jälkeen:
- Asuntoyksikkö on vuokrattava toiselle henkilölle oikeudenmukaista vuokraamista varten vähintään 14 päiväksi
- Oma henkilökohtainen asuntosi käyttö ei saa ylittää suurempaa 14 päivää tai 10% päivien lukumäärästä 12 kuukauden jakson aikana, jolloin asunto vuokrataan kohtuulliseen vuokraukseen.
Lisäksi, kun olet vaihtanut yhden loma- tai sijoituskiinteistön onnistuneesti toiseen, et voi heti muuttaa uutta omaisuutta ensisijaiseksi kodiksi ja hyödyntää sitä 500 000 dollarin poissulkeminen.
Ennen kuin lakia muutettiin vuonna 2004, sijoittaja saattaa siirtää yhden vuokrakohteen 1031-vaihtoon toiseen vuokra-asuntoon, vuokrata uuden vuokrakohteen jonkin aikaa, muutakaan kiinteistöksi muutaman vuoden ajan ja myydäkää se sitten hyödyntämällä pääasunnon myynnistä saatavaa voittoa. Jos hankit omaisuutta 1031-pörssissä ja yrität myöhemmin myydä kiinteistön omaisuutesi Pääasuinpaikka, poissulkemista ei sovelleta viiden vuoden aikana, joka alkaa päivästä, jona kiinteistö on hankittu 1031: n kaltaisessa vastaavanlaisessa pörssissä. Toisin sanoen, sinun on odotettava paljon kauemmin pääasuinpääoman käyttämiseen -voiton verovähennys.
Bottom Line
Voit käyttää taitavat kiinteistösijoittajat verolaskennallisena strategiana vaurauden rakentamiseksi. Monet, monimutkaiset liikkuvat osat edellyttävät paitsi sääntöjen ymmärtämistä, myös ammattimaista apua – jopa kokeneille sijoittajille.