Wie oft sind Sie auf eine Auflistung gestoßen, und es aktiviert jedes Kästchen auf Ihrer Liste – aber Der Listungsstatus besagt, dass es „unter Vertrag“ oder „Verkauf ausstehend“ ist. Niedergeschlagen ziehen Sie weiter und hoffen, dass Sie ein ebenso erstaunliches Zuhause finden.
Aber was bedeutet „unter Vertrag“ in einem Listungsstatus?
Julie H. Kaczor, a Die meistverkaufte Agentin aus Illinois mit über 27 Jahren Erfahrung erklärt:
„Unter Vertrag ist mehr oder weniger ein Treffen der Geister. Käufer und Verkäufer haben den Vertragsbedingungen zugestimmt, wie z. B. dem Preis, dem Abschlussdatum, dem persönlichen Eigentum, dem Geld, der Steuervorbereitung und Eventualverbindlichkeiten. “
Ziemlich einfach, oder? Nun, es ist etwas komplizierter als das. Um zu verstehen, was „unter Vertrag“ bedeutet, werfen wir einen Blick auf den Verkaufs- und Abschlussprozess.
Schritt 1: Verkäufer bringt sein Haus auf den Markt
Wenn ein Verkäufer entscheidet, dass es Zeit ist, sein Haus auf den Markt zu bringen, wird er sich an einen Makler wenden, der dann die Immobilie untersucht und Daten über die Nachbarschaft sammelt. Dann wird er sich mit dem Verkäufer treffen, um Gehen Sie die gesammelten Informationen durch und empfehlen Sie den Listenpreis. Wenn der Verkäufer zustimmt, legt der Agent ihm eine Listungsvereinbarung vor und erläutert die Bedingungen, bevor beide Parteien unterschreiben.
Dann die Der Agent erstellt einen Marketingplan, der darin besteht (ohne darauf beschränkt zu sein), die Immobilie im Multiple Listing Service (MLS) aufzulisten, in sozialen Medien zu veröffentlichen, Tag der offenen Tür (oder virtuelle Tag der offenen Tür im Lichte der Coronavirus-Pandemie) oder Kontaktaufnahme mit anderen Agenten.
Interessanter Leckerbissen: 25 Prozent der Makler gaben an, mindestens einen Kunden gehabt zu haben, der einen Vertrag unterzeichnet hat, ohne einen Fuß auf das Grundstück zu setzen Coronavirus-Pandemie.
Schritt 2: Käufer macht ein Angebot
Nach wochenlanger Suche findet ein Käufer endlich eine Immobilie, die er gerne als „Zuhause“ bezeichnen würde. Sie werden mit ihrem Agenten zusammenarbeiten, um ein geeignetes Angebot zu erstellen. Der Agent erstellt dann einen Angebotsbrief und sendet ihn an den Listing Agent.
Der typische Angebotsbrief enthält vier Schlüsselelemente:
Preis
Seien wir im Voraus : Verkäufer sind fast immer am meisten daran interessiert, wie viel Geld sie für ihr Haus bekommen. Die Herausforderung für Käufer besteht darin, herauszufinden, welcher Betrag ein angemessenes Angebot umfasst.
Wenn es sich um einen Käufermarkt handelt, werden sie wahrscheinlich ein Angebot unterbreiten, das unter dem geforderten Preis liegt, und es wird möglicherweise angenommen. Wenn es sich jedoch um einen Verkäufermarkt handelt, ist es gut, wenn ein Käufer stark wird, da der Verkäufer möglicherweise andere Angebote erhalten hat.
Hinweis: Ab dem 3. Mai 2020 bleibt die durchschnittliche Immobilie auf dem Markt für 30 Tage. Wenn die Immobilie länger als 30 Tage auf dem Markt ist, werden Verkäufer wahrscheinlich jedes Angebot in Betracht ziehen – auch wenn es sich um ein Low-Ball-Angebot handelt.
Abschlusskosten und Geld verdienen
Der Angebotsbrief beschreibt, wie viel Sie bereit sind, für eine Immobilie zu zahlen, aber ein Käufer könnte auch anbieten, einen Teil der Abschlusskosten für die Süßung zu zahlen das Geschäft.
Im Durchschnitt müssen Käufer beim Abschluss von Gebühren und Dienstleistungen bis zu 5% des gesamten Hypothekenbetrags bezahlen. Von Verkäufern hingegen wird erwartet, dass sie zwischen 6% und 10% des Gesamtverkaufsbetrags für Abschlusskosten zahlen, einschließlich Maklerprovisionen.
Wenn ein Käufer dies wünscht, kann er dies möglicherweise Wickeln Sie die Abschlusskosten mit ihrem Darlehen ein. Beachten Sie jedoch, dass dies nicht bei allen Kreditgebern der Fall ist und die Abschlusskosten häufig aus eigener Tasche bezahlt werden müssen.
Zusammen mit einem Angebot zur Deckung einiger oder aller Abschlusskosten muss ein Käufer um ernsthaftes Geld einzuschließen, das auch als „gutgläubige Einzahlung“ bezeichnet wird. Ein Käufer kann nur 500 bis 1.000 US-Dollar ausgeben, aber eine allgemeine Faustregel lautet 1% bis 3% des Gesamtkaufpreises. Immobilien in hochwertigen Stadtteilen oder auf dem Markt eines Verkäufers können bis zu 10% des Kaufpreises ausmachen Preis in ernsthaftem Geld.
Denken Sie daran, je mehr Abschlusskosten oder ernsthaftes Geld Sie bereit sind zu zahlen, desto verlockender wird Ihr Angebot für den Verkäufer sein – denn wer nicht gerne ein wenig Geld spart ?
Eventualverbindlichkeiten
Ein Angebotsschreiben wäre nicht vollständig, wenn es keine Eventualverbindlichkeiten enthalten würde.
Eine Eventualverbindlichkeit ist eine Bedingung, die zuvor erfüllt werden muss Das Haus kann verkauft werden. Sie geben dem Käufer die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten, wenn diese Bedingungen nicht erfüllt sind.
Die häufigsten Eventualitäten sind:
- Finanzielle Eventualverbindlichkeiten besagen, dass der Käufer für die Finanzierung vorab genehmigt wurde. Er kann sogar sagen, welche Art von Darlehen er sich erhofft.Wenn der Käufer nicht für ein Darlehen genehmigt werden kann oder für die gewünschte Art des Darlehens nicht genehmigt wird, kann das Angebot ohne Vertragsstrafe für den Käufer storniert werden.
- Eventualverbindlichkeiten besagen, dass die Immobilie sein muss bewertet zum Kaufpreis (oder höher); Andernfalls ist das Angebot vom Tisch, der Verkäufer kann sich dafür entscheiden, den geforderten Preis zu senken, oder der Käufer muss den Unterschied ausgleichen.
- Eventualitäten bei der Inspektion besagen, dass ein professioneller Hausinspektor die Immobilie durch eine bestimmte Person inspiziert Datum und gibt Käufern die Möglichkeit, Reparaturen zu verhandeln oder den Vertrag mit dem Verkäufer zu kündigen.
- In den Eventualverbindlichkeiten wird angegeben, dass ein Käufer die Transaktion nur abschließen wird, wenn er sein derzeitiges Haus verkaufen kann >
Quelle: (ESB Basic /) Schritt 3: Angebot angenommen oder Verhandlungen beginnen
Sobald das Angebot eingereicht wurde, muss es vom Verkäufer genehmigt und unterschrieben werden. Wenn der Verkäufer mit einigen Bedingungen (wie dem Preis oder einer der Eventualverbindlichkeiten) nicht zufrieden ist, kann er das Angebot sofort ablehnen oder die Bedingungen mit dem Käufer aushandeln.
Dies ist wo die Verhandlungsfähigkeiten Ihres Agenten wirklich glänzen werden. Sie sind in Ihrer Ecke und werden hart daran arbeiten, die Bedingungen zu Ihren Gunsten auszuhandeln – oder zumindest die Verkäufer dazu zu bringen, Sie auf halbem Weg zu treffen.
Wenn sich Käufer und Verkäufer auf das Angebot einigen, dann das Haus ist offiziell unter Vertrag.
Aber es ist noch nicht verkauft. Es müssen noch einige Schritte ausgeführt werden, bevor der Käufer Hausbesitzer wird.
Schritt 4: Eventualverbindlichkeiten müssen erfüllt sein
Sobald die Bedingungen vereinbart und die Eventualverbindlichkeiten erfüllt sind ist die Transaktion jetzt ausstehend. Dies bedeutet, dass das Haus offiziell vom Markt genommen wird, die Auflistung von Immobilien-Auflistungs-Websites abgerufen wird und jetzt ein Wartespiel ist, bis Sie schließen können.
Kaczor erklärt, warum es ein Wartespiel ist: Angenommen, ein Käufer trifft sich alle ihre vertraglichen Verpflichtungen einige Wochen vor dem Abschluss. Warum müssen sie warten? „Wir können nicht schließen, weil es nicht ausgehandelt wurde. In diesen drei Wochen stehen Sie also noch aus und hängen nur rum.“
Eine Immobilie in der anstehenden Phase wird in der Regel einer Hausinspektion, einer Hausbewertung usw. unterzogen. eine Landvermessung und eine Titelprüfung, auch als „Due Diligence-Phase“ bekannt. Während dieser Zeit (eine Zeitspanne von etwa ein bis zwei Wochen, je nach Standort) kann ein Käufer das Geschäft kündigen, wenn Probleme auftreten, ohne dass Fragen gestellt werden.
Hinweis: Manchmal kann es vorkommen, dass Sie auf die Laufzeit stoßen „Mit Vertrag aktiv“, was normalerweise mit Leerverkäufen verbunden ist. „Mit Vertrag aktiv ist wie ein Hausverkauf“, erklärt Kaczor. „Der Verkäufer kann immer noch ein anderes Angebot prüfen und sogar annehmen.“
Was passiert, wenn Eventualverbindlichkeiten nicht erfüllt wurden?
Wenn einige Eventualverbindlichkeiten nicht erfüllt wurden, der Vertreter des Käufers kann eine Vertragsverlängerung beantragen. Kaczor stellt fest, dass dies normalerweise darauf zurückzuführen ist, dass der Kreditgeber oder eine andere Partei in der Transaktion mehr Zeit benötigt, um alles zu knöpfen.
„Dann lautet die Frage: Warum? Der Käufer kann anrufen und sagen: „Hey, ich möchte auf Wunsch meines Kreditgebers meine Finanzierungsmöglichkeiten verlängern, weil er die Unterlagen nicht bearbeiten konnte.“, Erklärt sie.
„Angenommen, es besteht ein Notfall für einen Hausverkauf, und sie sollen in 60 Tagen geschlossen werden, aber der Käufer konnte sein Haus innerhalb dieser Zeit nicht verkaufen. Der Käufer kann eine Verlängerung um 30 Tage beantragen und Versuchen Sie weiterhin zu verkaufen. “
Schritt 5: Schließen
Es ist Schlusstag. Das Angebot wurde eingereicht, Verhandlungen wurden geführt Die Immobilie wurde bewertet und inspiziert, das Darlehen wurde genehmigt und alles ist bereit. Alles, was der Käufer tun muss, ist die Abschlussunterlagen zu unterschreiben und alle verbleibenden Gebühren zu zahlen .
Quelle: (JayMantri /) Was passiert, wenn ich eine Immobilie liebe, diese aber unter Vertrag steht?
Wenn Sie sind Hals über Kopf für ein Haus und es steht unter Vertrag. Es besteht immer die Möglichkeit, dass der Deal scheitert. Das heißt, Sie können weiterhin ein Sicherungsangebot einreichen.
Ein Sicherungsangebot ist wie ein Platzhalter. Sie werden als „nächster in der Reihe“ eingestuft, falls das ursprüngliche Angebot durchfällt.
Die National Association of Realtors erstellt einen monatlichen Realtors Confidence Index, der angibt, wie viele Immobilienmakler Verträge gekündigt haben, bevor sie den Schlusstisch erreichen Historisch gesehen fallen rund 4% der Immobilienverträge aus dem einen oder anderen Grund durch, aber wenn die Wirtschaft volatil ist (z. B. während der Coronavirus-Pandemie), haben wir festgestellt, dass sich die Vertragsbeendigungsrate auf 8% verdoppelt.
Es besteht also keine unglaublich hohe Chance, dass Sie eine gute Chance bekommen, ein Haus zu kaufen, das bereits unter Vertrag steht – aber es gibt immer noch eine Chance!
Wenn Sie sich in dieser Position befinden und diesen Weg gehen möchten, sprechen Sie auf jeden Fall mit Ihrem Agenten, der Sie durch die Abgabe eines Sicherungsangebots führen kann. Ihr Agent kann Sie auch beraten, wie Sie dieses Backup-Angebot für den Verkäufer so attraktiv wie möglich gestalten können.
Unter Vertrag bedeutet, dass Sie näher am Wohneigentum sind.
Es gibt nichts Enttäuschenderes als Ein Haus zu finden, das Sie für bezaubernd halten, nur um festzustellen, dass es unter Vertrag steht. Obwohl Sie vielleicht jemand geschlagen und ein Angebot abgegeben hat, heißt das nicht, dass Sie kein Glück haben! Es gibt unzählige Gründe, warum die Transaktion scheitern könnte: Die Finanzierung des Käufers manifestiert sich nicht, es gibt Probleme während der Due-Diligence-Phase oder der Käufer konnte sein Haus nicht verkaufen.
Wenn Sie nicht können Wenn Sie dieses Traumhaus vergessen möchten, sollten Sie mit Ihrem Agenten über die Abgabe eines Backup-Angebots sprechen. Sie wissen es nie – die Chancen stehen möglicherweise zu Ihren Gunsten!