Ein „Arztkredit“ oder ein Hauskredit für Ärzte ist eine Hypothek, die es Anwohnern, behandelnden Ärzten und anderen medizinischen Fachkräften schneller und einfacher macht, ein Haus mit einer geringen Anzahlung zu kaufen und gleichzeitig eine Hypothekenversicherung zu vermeiden
Was sind die Vorteile eines Arztdarlehens?
Arztdarlehen, die es seit Jahrzehnten gibt, wurden ursprünglich entwickelt, um angehende, wohlhabende Mediziner anzulocken Ärzte stellen nicht nur eine profitable Nische dar, sondern auch ein gutes Risiko für die Banken, da Ärzte ihre Kredite zum niedrigsten Zinssatz eines Berufs in Verzug bringen. Alle diese Vorteile kommen von den Bankern, die sich nach hinten beugen, um Ihr Geschäft zu gewinnen, und Die Vorteile sind real.
1. Arztkredite vermeiden die Haupthypothekenversicherung (PMI)
Die Haupthypothekenversicherung (PMI) ist eine Versicherungspolice, die die Bank schützt, wenn Sie, der Hypothekarkreditnehmer, „Standard“ oder die versprochenen Zahlungen für Ihr Wohnungsbaudarlehen nicht leisten. PMI ist teuer, macht Sie null gut und es ist nicht einmal steuerlich absetzbar, deshalb sollten Ärzte es vermeiden, wenn sie können.
Sie können PMI ausweichen, wenn Sie 20% auf ein Haus setzen, aber viele junge Ärzte haben das einfach nicht Art von Bargeld. Mit einem Hypothekendarlehen für Ärzte und einer angemessenen Kreditwürdigkeit können Ärzte 95% bis 100% des Kaufpreises des Hauses ohne PMI ausleihen. Eine niedrige oder null Anzahlung lässt mehr Geld für andere Ziele wie die Rückzahlung von Studentenkrediten, die Investition in den Ruhestand oder das Sparen für das College.
2. Hypothekendarlehen für Ärzte helfen Ärzten, schneller in ein Haus zu gelangen
Da sie ein arztspezifisches Kreditgenehmigungsverfahren verwenden, können die Kreditgeber, die hinter Arztkrediten stehen, es Ihnen ermöglichen, Ihr Haus bis zu zwei Monate vor Beginn Ihrer Praxis zu schließen.
Diese Kreditgeber verwenden Ihren Arbeitsvertrag als Einkommensnachweis anstatt sich auf Steuererklärungen im Wert von zwei Jahren zu verlassen. Josh Mettle, der landesweit bei der Fairway Independent Mortgage Corporation für Arztkredite zuständig ist, merkt an, dass „dies für Ärzte, die im ganzen Land umziehen und ihre Familie in Ordnung bringen müssen, bevor sie einen vollen Arbeitsplan beginnen, enorm ist.“
Bear Beachten Sie, dass keine zwei Arbeitsverträge für Ärzte gleichermaßen erstellt werden. Wenn Sie ein Wohnungsbaudarlehen oder sogar eine Hypothek für Ärzte beantragen, sollten Sie Ihren Arbeitsvertrag so früh wie möglich vom Kreditgeber überprüfen lassen, damit Sie entsprechend planen können. Mettle rät seinen Kunden dazu Stellen Sie sicher, dass der Arbeitsvertrag nicht nur vom Kreditsachbearbeiter geprüft und genehmigt wird, sondern auch vom Versicherer, der letztendlich die endgültige Befugnis hat, den Kredit zu genehmigen.
3. Für verschuldete Ärzte ist dies einfacher Um sich für ein Arztdarlehen zu qualifizieren
Viele Arzthypotheken enthalten keine aufgeschobenen Studentendarlehenszahlungen, wenn sie das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) berechnen, das Banker verwenden, um Kreditentscheidungen zu treffen Der Unterschied zwischen der Qualifizierung für einen Kredit oder der Sperrung Ihres Traumhauses. Für Ärzte, die früh in ihrer Karriere sind oder eine hohe Belastung durch Studentendarlehen haben, kann dieser Faktor ein Hypothekendarlehen für Ärzte zur einzigen Option machen, da konventionelle und Jumbo-Hypothekendarlehen für diejenigen mit Schulden an der medizinischen Fakultät bei weitem nicht so gut geeignet sind
Was sind die Nachteile eines Arztdarlehens?
Obwohl an diesen Darlehensprodukten nichts von Natur aus „falsch“ ist, erleichtern sie es unachtsamen Ärzten, jetzt und für immer in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten Jahre später. Die Nachteile von Arztkrediten haben alles damit zu tun, wie sie verwendet werden.
1. Ärzte geraten über den Kopf, wenn Arztkredite schief gehen.
Die Attraktivität von a „Nichts Anzahlung“ oder eine niedrige Anzahlung verbergen das Abwärtsrisiko eines gehebelten Immobilienkaufs.
Betrachten Sie dieses Beispiel. Ein Arzt kauft ein Haus für eine Million Dollar mit einem Arztdarlehen von einer Million Dollar ohne Anzahlung. Wenn dann der Immobilienmarkt auf eine Beule stößt und die Immobilienpreise um durchschnittlich 10% fallen, wird sie ein Haus mit einem Kredit von 1.000.000 USD besitzen, was zu einem negativen Eigenkapital von 100.000 USD führt. Dieser Zustand, der als „auf dem Kopf stehend in Ihrem Haus“ bekannt ist, war während der Immobilienkrise nach 2008 weit verbreitet.
Junge Ärzte, die solche Häuser verkauften, mussten mit einem Scheck über 100.000 US-Dollar an den Schlusstisch kommen, nur um in der Lage sein, den Verkauf ihres Eigenheims abzuschließen. Und denken Sie daran, das sind 100.000 US-Dollar an Nachsteuergeldern, was etwa 200.000 US-Dollar an Vorsteuereinnahmen entspricht, oder das Äquivalent eines Jahresgehalts für einen durchschnittlichen Arzt. Autsch!
2. Arztkredite treffen Wohnentscheidungen schneller, aber nicht besser
In seinem Buch „Entscheidend: Wie man bessere Entscheidungen in Leben und Arbeit trifft“ weist der Verhaltensökonom Chip Heath darauf hin, dass Menschen (einschließlich Ärzte) sind schlecht darin, sich die Zukunft vorzustellen und schlechter darin, sich vorzustellen, wie wir uns in dieser Zukunft fühlen werden. Infolgedessen neigen wir dazu, Entscheidungen zu treffen, von denen wir glauben, dass sie uns glücklich machen, aber nicht.
Diese Realität zeigt sich in „dem Traumhaus“, das sich viele Ärzte vorstellen, während sie noch in der Ausbildung sind. Der perfekte Job und das perfekte Haus an der perfekten Stelle mögen Glück bringen, aber leider ist Perfektion alles andere als perfekt.
Manchmal nehmen junge Ärzte einen Job in einer neuen Stadt an, nur um zu erkennen, dass das Wetter nicht ganz so ist, wie sie es sich vorgestellt hatten, die Schulen nicht auf dem neuesten Stand sind oder schlimmer noch… sie erkennen, dass ihre neuen Partner Medicare bilken Umzug, und sie tragen alle Kosten eines Wohnungsfehlers.
Das sofortige Geld, das aus Arztkrediten stammt, lässt den Arztfamilien keine Zeit, sich zu verlangsamen, eine Weile zu mieten, Ersparnisse aufzubauen, sich auszuzahlen und hohe Zinssätze zu refinanzieren Kredite vergeben, auf dem Markt einkaufen oder wirklich über die Dinge nachdenken, von denen bekannt ist, dass sie Menschen glücklich machen. Eines dieser Dinge ist das Gefühl, echte Fortschritte in Richtung finanzieller Sicherheit zu erzielen.
Ist ein Arztkredit eine gute Idee?
Der Kauf eines Eigenheims ist eine große Entscheidung mit weitreichenden Konsequenzen Folgen. Hypothekendarlehen für Ärzte sind nichts anderes als ein Instrument, das die Dinge für Sie je nach Verwendung besser oder schlechter machen kann. Nehmen Sie sich etwas Zeit, um nicht nur die Vor- und Nachteile eines Arztdarlehens zu betrachten, sondern auch die Auswirkungen, die es auf Ihr Leben haben kann.
Josh Mettle, der Autor von „Warum Hauskredite für Ärzte scheitern: Wie man die Landminen für ein makelloses Zuhause vermeidet Purchase ”ist ein Hypothekengeber bei der Fairway Independent Mortgage Corporation, wo er sich auf Hypothekenfinanzierungen für Ärzte spezialisiert hat. Lesen Sie seinen Podcast über den finanziellen Erfolg von Ärzten oder besuchen Sie seine Website über umgekehrte Hypotheken.