Bei Immobilien ist ein 1031-Umtausch ein Tausch einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie gegen eine andere, mit dem Kapitalertragssteuern aufgeschoben werden können. Der Begriff, der seinen Namen vom IRS-Code Section 1031 hat, wird von Maklern, Titelunternehmen, Investoren und Fußballmüttern verwendet. Einige Leute bestehen sogar darauf, es zu einem Verb zu machen, wie in: „Lassen Sie uns dieses Gebäude für ein anderes bauen.“
IRS Section 1031 hat viele bewegliche Teile, die Immobilieninvestoren haben muss verstanden werden, bevor versucht wird, es zu verwenden. Ein Austausch kann nur mit ähnlichen Eigenschaften durchgeführt werden, und IRS-Regeln beschränken die Verwendung mit Ferienimmobilien. Es gibt auch steuerliche Auswirkungen und Zeitrahmen, die problematisch sein können. Dennoch, wenn Sie einen 1031 in Betracht ziehen – oder sind einfach nur neugierig – hier ist, was Sie über die Regeln wissen sollten.
Key Takeaways
- Ein 1031-Umtausch ist ein Tausch von Immobilien, die zu Geschäfts- oder Investitionszwecken gehalten werden.
- Die umgetauschten Immobilien müssen in den Augen des IRS als gleichwertig angesehen werden, damit Kapitalertragssteuern aufgeschoben werden.
- Bei korrekter Verwendung gibt es keine Begrenzung, wie oft oder wie oft Sie 1031 Austausche durchführen können.
- Die Regeln können für einen ehemaligen Hauptwohnsitz unter ganz bestimmten Bedingungen gelten.
Was ist Abschnitt 1031?
Allgemein gesagt ist eine 1031-Börse (auch als gleichartige Börse oder Starker bezeichnet) ein Tausch einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie gegen eine andere. Obwohl die meisten Swaps als Verkäufe steuerpflichtig sind, haben Sie zum Zeitpunkt des Austauschs entweder keine oder nur eine begrenzte Steuer fällig, wenn Ihre Swaps die Anforderungen von 1031 erfüllen.
Tatsächlich können Sie die Form Ihrer Investition ändern, ohne (wie der IRS sieht) einen Kapitalgewinn auszuzahlen oder zu erfassen. Dadurch kann Ihre Investition weiter steuerlich latent wachsen. Es gibt keine Begrenzung, wie oft oder wie häufig können Sie einen 1031 machen. Sie können den Gewinn von einer Anlageimmobilie auf eine andere, auf eine andere und eine andere übertragen. Obwohl Sie mit jedem Swap einen Gewinn erzielen können, vermeiden Sie Steuern, bis Sie viele Jahre später gegen Bargeld verkaufen. Wenn es dann wie geplant funktioniert, zahlen Sie nur eine Steuer, und zwar zu einem langfristigen Kapitalgewinnsatz (derzeit 15% oder 20%, je nach Einkommen – und 0% für einige Steuerzahler mit niedrigerem Einkommen).
Die meisten Börsen müssen lediglich „gleichartig“ sein – eine rätselhafte Phrase, die nicht bedeutet, was Sie denken, dass es bedeutet. Sie können ein Wohnhaus gegen Rohland oder eine Ranch gegen ein Einkaufszentrum tauschen. Die Regeln sind überraschend liberal. Sie können sogar ein Unternehmen gegen ein anderes austauschen. Es gibt jedoch Fallen für Unvorsichtige.
Die Bestimmung 1031 gilt für Investment- und Geschäftsimmobilien, obwohl die Regeln unter bestimmten Bedingungen für einen ehemaligen Hauptwohnsitz gelten können. Es gibt auch Möglichkeiten, 1031 zum Tauschen von Ferienhäusern zu verwenden – dazu später mehr -, aber diese Lücke ist viel enger als früher.
Um sich für eine 1031-Börse zu qualifizieren, müssen sich beide Immobilien in den USA befinden.
Sonderregeln für abschreibungsfähige Immobilien
Beim Umtausch einer abschreibungsfähigen Immobilie gelten besondere Regeln. Dies kann einen Gewinn auslösen, der als Abschreibungsrücknahme bezeichnet wird und als ordentliches Einkommen besteuert wird. Wenn Sie ein Gebäude gegen ein anderes Gebäude tauschen, können Sie diese Rückgewinnung im Allgemeinen vermeiden. Wenn Sie jedoch verbessertes Land gegen ein Gebäude gegen nicht verbessertes Land ohne Gebäude tauschen, wird die Abschreibung, die Sie zuvor für das Gebäude geltend gemacht haben, als ordentliches Einkommen wiedererlangt.
Solche Komplikationen sind Warum brauchen Sie professionelle Hilfe, wenn Sie einen 1031 durchführen?
Änderungen an 1031-Regeln
Vor der Verabschiedung des neuen Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze (TCJA) ) Im Dezember 2017 qualifizierten sich einige Börsen von persönlichem Eigentum – wie Franchise-Lizenzen, Flugzeuge und Ausrüstung – für einen 1031-Austausch. Nach dem neuen Gesetz sind nur Immobilien qualifiziert.
Es ist erwähnenswert, dass die vollständige Aufwandsentschädigung des TCJA für bestimmte materielle persönliche Gegenstände dazu beitragen kann, diese Änderung des Steuerrechts auszugleichen.
Das TCJA enthält eine Übergangsregel, die einen 1031-Austausch von qualifiziertem persönlichem Eigentum im Jahr 2018 ermöglichte, wenn das ursprüngliche Eigentum verkauft oder das Ersatzobjekt bis zum 31. Dezember 2017 erworben wurde. Die Übergangsregel ist für den Steuerzahler spezifisch und erlaubte keinen umgekehrten 1031-Umtausch, bei dem die neue Immobilie gekauft wurde, bevor die alte Immobilie verkauft wurde.
Der Austausch von Unternehmensaktien oder Partnerschaftsinteressen hat sich nie qualifiziert – und tut es immer noch nicht -, aber die Interessen als Mieter gemeinsam (TIC) in Immobilien noch tun.
Verzögerte Börsen und Zeitregeln
Klassischerweise beinhaltet ein Austausch einen einfachen Austausch einer Immobilie gegen eine andere zwischen zwei Personen.Aber die Chancen, jemanden mit genau der gewünschten Eigenschaft zu finden, der genau die Eigenschaft haben möchte, die Sie haben, sind gering. Aus diesem Grund handelt es sich bei den meisten Börsen um verspätete Börsen, Drei-Parteien- oder Starker-Börsen (benannt nach dem ersten Steuerfall, der dies zuließ).
Bei einem verzögerten Austausch Sie benötigen einen qualifizierten Vermittler (Mittelsmann), der das Geld hält, nachdem Sie Ihre Immobilie „verkauft“ haben, und es verwendet, um die Ersatzimmobilie für Sie zu „kaufen“. Dieser Austausch zwischen drei Parteien wird als Tausch behandelt.
Bei einem verzögerten Austausch müssen zwei wichtige Zeitregeln beachtet werden:
45-Tage-Regel
Die erste bezieht sich auf die Bezeichnung einer Ersatzimmobilie. Sobald der Verkauf Ihrer Immobilie erfolgt ist, erhält der Vermittler das Geld. Sie können das Geld nicht erhalten, da sonst die Behandlung mit 1031 beeinträchtigt wird. Außerdem müssen Sie innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf Ihrer Immobilie die Ersatzimmobilie schriftlich an den Vermittler unter Angabe der Immobilie, die Sie erwerben möchten, benennen. Laut IRS können Sie drei Eigenschaften festlegen, solange Sie eine davon schließen. Sie können sogar mehr als drei festlegen, wenn sie unter bestimmte Bewertungstests fallen.
180-Tage-Regel
Die zweite Zeitregel bei einem verspäteten Umtausch bezieht sich auf das Schließen. Sie müssen das neue Objekt innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf des alten Objekts schließen.
Die beiden Zeiträume laufen gleichzeitig ab. Dies bedeutet, dass Sie mit dem Zählen beginnen, wenn der Verkauf Ihrer Immobilie abgeschlossen ist. Wenn Sie beispielsweise genau 45 Tage später eine Ersatzimmobilie bestimmen, Sie „Ich habe nur noch 135 Tage Zeit, um es zu schließen.
Steuerliche Auswirkungen: Bargeld und Schulden
Möglicherweise ist noch Bargeld übrig nach dem Vermittler erwerben s die Ersatz-Eigenschaft. In diesem Fall zahlt der Vermittler diese am Ende der 180 Tage an Sie. Dieses Bargeld – bekannt als „Boot“ – wird als Teilverkaufserlös aus dem Verkauf Ihrer Immobilie besteuert, im Allgemeinen als Kapitalgewinn.
Eine der Hauptmethoden Menschen, die mit diesen Transaktionen in Schwierigkeiten geraten, berücksichtigen keine Kredite. Sie müssen Hypothekendarlehen oder andere Schulden für die Immobilie, die Sie abgeben, sowie alle Schulden für die Ersatzimmobilie berücksichtigen. Wenn Sie kein Bargeld zurückerhalten, Ihre Haftung jedoch sinkt, wird dies ebenso wie Bargeld als Einkommen für Sie behandelt.
Angenommen, Sie hatten eine Hypothek von 1 Million US-Dollar auf dem alten Grundstück, aber Ihre Hypothek auf das neue Grundstück, die Sie im Gegenzug erhalten, beträgt nur 900.000 US-Dollar. Sie haben einen Gewinn von 100.000 US-Dollar, der auch als „Boot“ eingestuft wird, und er wird besteuert.
1031s für Ferienhäuser
Sie haben vielleicht Geschichten von Steuerzahlern gehört, die die 1031-Bestimmung verwendet haben, um ein Ferienhaus gegen ein anderes auszutauschen, vielleicht sogar gegen ein Haus, in dem sie in Rente gehen möchten, und Section 1031 verzögerte die Anerkennung von Gewinnen. Später zogen sie in das neue Anwesen ein, machten es zu ihrem Hauptwohnsitz und planten schließlich, den Kapitalgewinnausschluss von 500.000 USD zu verwenden. Der Ausschluss ermöglicht es Ihnen, Ihren Hauptwohnsitz zu verkaufen und zusammen mit Ihrem Ehepartner einen Schild zu kaufen 500.000 US-Dollar Kapitalgewinn, solange Sie in den letzten fünf Jahren zwei Jahre dort gelebt haben.
Im Jahr 2004 war der Kongress eng Ja, Steuerzahler können immer noch Ferienhäuser in Mietobjekte verwandeln und 1031 Börsen durchführen. Beispiel: Sie beenden die Nutzung Ihres Strandhauses, vermieten es für sechs Monate oder ein Jahr und tauschen es dann gegen eine andere Immobilie aus. Wenn Sie einen Mieter bekommen und sich sachlich verhalten, haben Sie das Haus wahrscheinlich in eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie umgewandelt, wodurch Ihr 1031-Umtausch in Ordnung sein sollte.
Wenn jedoch Sie bieten es lediglich zur Miete an, haben aber nie Mieter, es ist wahrscheinlich nicht zulässig. Die Fakten werden entscheidend sein, ebenso wie das Timing. Je mehr Zeit vergeht, nachdem Sie die Nutzung der Immobilie in eine Vermietung umgewandelt haben, desto besser. Obwohl es keinen absoluten Standard gibt, reicht eine gutmütige Mietnutzung von weniger als sechs Monaten wahrscheinlich nicht aus. Ein Jahr wäre besser.
Umzug in eine 1031-Tauschresidenz
Wenn Sie die Immobilie, für die Sie getauscht haben, als neues zweites oder sogar primäres Zuhause verwenden möchten, können Sie nicht sofort einziehen . Im Jahr 2008 legte das IRS eine Safe-Harbor-Regel fest, nach der es nicht in Frage stellen würde, ob eine Ersatzwohnung im Sinne von Abschnitt 1031 als als Finanzinvestition gehaltene Immobilie qualifiziert ist. Um diesen Safe-Harbor in jedem der beiden zwölf Monate zu erfüllen Zeiträume unmittelbar nach dem Umtausch:
- Sie müssen die Wohneinheit für eine faire Miete für 14 Tage oder länger an eine andere Person vermieten
- Ihr persönlicher Gebrauch der Wohneinheit darf 14 Tage oder 10% der Anzahl der Tage während des Zeitraums von 12 Monaten, in dem die Wohneinheit zu einem angemessenen Preis vermietet wird, nicht überschreiten.
Darüber hinaus können Sie nach dem erfolgreichen Austausch einer Ferien- oder als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie die neue Immobilie nicht sofort in Ihre Hauptwohnung umwandeln und diese nutzen Der Ausschluss von 500.000 USD.
Bevor das Gesetz im Jahr 2004 geändert wurde, konnte ein Investor ein Mietobjekt in einem 1031-Austausch gegen ein anderes Mietobjekt übertragen und das neue Mietobjekt vermieten Ziehen Sie für einige Zeit in die Immobilie ein und verkaufen Sie sie dann unter Ausnutzung des Gewinnausschlusses aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes. Wenn Sie nun eine Immobilie an einer 1031-Börse erwerben und später versuchen, diese Immobilie als Ihre zu verkaufen Hauptwohnsitz, der Ausschluss gilt nicht für den Fünfjahreszeitraum, der mit dem Datum beginnt, an dem die Immobilie im Rahmen des 1031-ähnlichen Austauschs erworben wurde. Mit anderen Worten, Sie müssen viel länger warten, um das Hauptwohnsitzkapital zu verwenden -gewinnt Steuervergünstigung.
Das Endergebnis
Eine 1031-Börse kann von verwendet werden versierte Immobilieninvestoren als steuerlich latente Strategie zum Aufbau von Wohlstand. Die vielen komplexen beweglichen Teile erfordern nicht nur das Verständnis der Regeln, sondern auch die Inanspruchnahme professioneller Hilfe – auch für erfahrene Anleger.