Hvor mange gange er du stødt på en fortegnelse, og den markerer alle felter på din liste – men opførelsesstatus siger, at det er “under kontrakt” eller “salg i afventning”? Crestfallen, du bevæger dig videre og håber, at du finder et lige så fantastisk hjem.
Men hvad betyder “under kontrakt” i en listeopgørelse?
Julie H. Kaczor, en bedst sælgende agent fra Illinois med over 27 års erfaring under bæltet, forklarer:
“” Under kontrakt “er mere eller mindre et sindemøde. Køber og sælger har aftalt vilkårene i kontrakten, såsom prisen, slutdatoen, den personlige ejendom, de alvorlige penge, skatteforberedelsen og uforudsete udgifter. ”
Ret ligetil, ikke? Nå, det er lidt mere involveret end det, og for at forstå, hvad “under kontrakt” betyder, lad os se på salgs- og lukningsprocessen.
Trin 1: Sælger bringer sit hus på markedet
Når en sælger beslutter, at det er tid til at markedsføre deres hus, når de ud til en agent, som derefter undersøger ejendommen og indsamler data om kvarteret. Derefter mødes de med sælgeren for at gå gennem de oplysninger, de har samlet, og de vil anbefale noteringsprisen. Hvis sælgeren accepterer, vil agenten præsentere dem for en noteringsaftale og forklare vilkårene, før begge parter underskriver.
Derefter agent vil oprette en markedsføringsplan, der består af (men ikke er begrænset til) notering af ejendommen på Multiply Listing Service (MLS), udstationering på sociale medier, vært for åbne huse (eller virtuelle åbne huse i lyset af coronavirus pandemi) eller nå ud til andre agenter.
Interessant godbid: Femogtyve procent af ejendomsmæglerne sagde, at de havde haft mindst en klient, der har underskrevet en kontrakt uden at træde en fod på ejendommen under coronavirus-pandemi.
Trin 2: Køber afgiver et tilbud
Efter ugers søgning finder en køber endelig en ejendom, som de gerne vil kalde “hjem”. De arbejder sammen med deres agent for at komme med et passende tilbud. Agenten opretter derefter et tilbudsbrev og sender det til noteringsagenten.
Det typiske tilbudsbrev indeholder fire nøgleelementer:
Pris
Lad os være på forhånd : Sælgere er næsten altid mest interesserede i, hvor mange penge de får til deres hus. Udfordringen, som købere har, er at finde ud af, hvilket beløb der er et rimeligt tilbud.
Hvis det er et købers marked, vil de sandsynligvis indsende et tilbud, der er lavere end salgsprisen, og det kan blive accepteret. Men hvis det er et sælgers marked, ville en køber gøre det godt at komme stærkt ind, fordi der er en chance for, at sælgeren modtog andre tilbud.
Bemærk: Fra den 3. maj 2020 forbliver den gennemsnitlige ejendom på markedet. i 30 dage. Hvis ejendommen har været på markedet i mere end 30 dage, vil sælgerne sandsynligvis overveje ethvert tilbud – selvom det er et lavt-ball-tilbud.
Lukningsomkostninger og alvorlige penge
Tilbudsbrevet beskriver, hvor meget du er villig til at betale for en ejendom, men en køber kan også tilbyde at betale en del af de lukkende omkostninger for at sødes handlen.
I gennemsnit kræves det, at købere betaler op til 5% af det fulde pantbeløb ved afslutning af gebyrer og tjenester. Sælgere forventes derimod at betale alt fra 6% til 10% af det samlede salgsbeløb ved lukningsomkostninger, som inkluderer agentprovisioner.
Hvis en køber vælger at gøre det, kan de muligvis indpak lukningsomkostningerne med deres lån. Bemærk dog, at ikke alle långivere vil gøre dette, og at lukkeomkostninger ofte skal betales uden lomme.
Sammen med et tilbud om at dække nogle eller alle lukkeomkostninger, skal en køber have brug for at inkludere alvorlige penge, også kaldet “en god tro indbetaling.” En køber kan lægge så lidt som $ 500 til $ 1.000, men en generel tommelfingerregel er 1% til 3% af den samlede købspris. Ejendomme i kvarterer med høj værdi eller på et sælgers marked kan få op til 10% af købet pris i alvorlige penge.
Husk, jo flere lukkende omkostninger eller alvorlige penge, du er villig til at betale, jo mere lokkende vil dit tilbud være til sælgeren – for hvem kan ikke lide at spare lidt penge ?
Eventualiteter
Et tilbudsbrev ville ikke være fuldstændigt, hvis det ikke indeholdt nogen beredskaber.
En beredskab er en betingelse, der skal overholdes før boligen kan sælges. De giver køberen mulighed for at trække sig tilbage fra en kontrakt, hvis disse betingelser ikke er opfyldt.
De mest almindelige situationer er:
- Finansielle uforudsete udgifter angiver, at køberen er forhåndsgodkendt til finansiering. De kan endda sige, hvilken form for lån de håber på at modtage.Hvis køberen ikke er i stand til at blive godkendt til et lån, eller de ikke bliver godkendt til den ønskede lånetype, kan tilbuddet annulleres uden køberens sanktion.
- Vurderingsforudsætninger angiver, at ejendommen skal være vurderet til købsprisen (eller højere) Ellers er tilbuddet uden for bordet, sælgeren kan vælge at sænke den forlangte pris, eller køberen skal udligne forskellen.
- Inspektionsbetingelser angiver, at en professionel boliginspektør vil inspicere ejendommen af en bestemt dato og giver køberne mulighed for at forhandle reparationer eller annullere kontrakten med sælgeren.
- Salgsbetingelser angiver, at en køber kun vil gennemføre transaktionen, hvis de kan sælge deres nuværende hjem.
Trin 3: Tilbud accepteret, eller forhandlinger begynder
Når tilbuddet er afgivet, skal det godkendes og underskrives af sælgeren. Hvis sælgeren ikke er tilfreds med nogle af vilkårene (f.eks. Prisen eller en eventualitet), kan de afvise tilbuddet direkte, eller de kan forhandle betingelserne med køberen.
Dette er hvor din agents forhandlingsevner virkelig vil skinne. De er i dit hjørne og vil arbejde hårdt for at forhandle vilkårene til din fordel – eller i det mindste få sælgerne til at møde dig halvvejs.
Når køber og sælger er enige om tilbuddet, så er huset er officielt under kontrakt.
Men den er ikke solgt endnu. Der er stadig nogle trin, der skal gennemføres, før køberen bliver husejer.
Trin 4: Eventualiteter skal være opfyldt
Når betingelserne er aftalt, og eventualiteterne er opfyldt , transaktionen afventer nu. Dette betyder, at hjemmet officielt er ude af markedet, noteringen hentes fra ejendomsnoteringswebsteder, og nu er det et ventespil, indtil du kan lukke.
Kaczor forklarer, hvorfor det er et ventespil: Antag, at en køber mødes alle deres kontraktlige forpligtelser flere uger før lukningen. Hvorfor skal de vente? “Vi kan ikke lukke, fordi det ikke blev forhandlet. Så i de tre uger afventer du og bare hænger ud.”
En ejendom i den verserende fase gennemgår typisk hjemmeinspektioner, hjemmevurderinger, en jordundersøgelse og en titelkontrol, også kendt som “due diligence stage”. I denne periode (et tidsrum på ca. en til to uger, afhængigt af placeringen), kan en køber opsige aftalen, hvis der opstår problemer uden spørgsmål.
Bemærk: Nogle gange kan du komme på tværs af ordet ”aktiv med kontrakt”, som typisk er forbundet med kortsalg. ”Aktiv med kontrakt er som en beredskab til hussalg,” forklarer Kaczor. “Sælgeren kan stadig se på og endda acceptere et andet tilbud.”
Hvad sker der, hvis uforudsete udgifter ikke er opfyldt?
Hvis nogle uforudsete udgifter ikke er opfyldt, er køberens agent kan bede om en forlængelse af kontrakten. Kaczor bemærker, at dette normalt skyldes, at långiveren eller en anden part i transaktionen har brug for mere tid til at knytte alt sammen.
“Så er spørgsmålet: Hvorfor? Køberen kan ringe op og sige Hej, jeg vil udvide min økonomiske beredskab på min långivers anmodning, fordi de ikke kunne behandle papirerne. ”Forklarer hun.
“Antag, at der er en beredskab ved et hussalg, og de skal lukkes om 60 dage, men køberen kunne ikke sælge deres hjem inden for den tid. Køberen kan bede om en 30-dages forlængelse og fortsæt med at forsøge at sælge. ”
Trin 5: Afslutning
Det er afslutningsdag. Tilbuddet er indsendt, forhandlinger har været afskåret og afgjort, og alle uforudsete udgifter er opfyldt. Ejendommen er vurderet og inspiceret, lånet er godkendt, og alt er klar til at gå. Alt, hvad køberen skal gøre, er at underskrive de afsluttende dokumenter og betale eventuelle resterende gebyrer .
Hvad sker der, hvis jeg elsker en ejendom, men den er under kontrakt?
Hvis du er hoved-over-hæl for et hus, og det er under kontrakt, der er altid en chance for, at aftalen falder igennem. Det betyder, at du stadig kan indsende et backup-tilbud.
Et backup-tilbud er som en pladsholder. Det sætter dig “næste i køen”, hvis det oprindelige tilbud falder igennem.
National Association of Realtors producerer et månedligt tillidsindeks for ejendomsmæglere, der sporer, hvor mange ejendomsmæglere, der har set kontrakter opsagt, før de når den afsluttende tabel Historisk set falder omkring 4% af fast ejendomskontrakter igennem af en eller anden grund, men når økonomien er ustabil (f.eks. Under coronaviruspandemien), så vi, at kontraktens opsigelsesrate fordobles til 8%.
Så der er ikke en utrolig stærk chance for, at du får en anstændig chance for at købe et hus, der allerede er under kontrakt – men der er stadig en chance!
Hvis du befinder dig i denne position, og du vil gå denne rute, skal du helt sikkert tale med din agent, og de vil være i stand til at guide dig gennem, hvordan du indsender et backup-tilbud. Din agent kan også hjælpe dig med at rådgive dig om, hvordan du gør dette backup-tilbud så attraktivt som muligt for sælgeren.
Under kontrakt betyder det, at du er tættere på boligejerskab
Der er ikke noget mere skuffende end at finde et hus, som du synes er fortryllende, kun for at opdage, at det er under kontrakt. Selvom nogen måske har slået dig til stødet og afgivet et tilbud, betyder det ikke, at du er helt ude af lykke! Der er utallige grunde til, at transaktionen kan gå igennem: Køberens finansiering manifesterer sig ikke, der er problemer i due diligence-perioden, eller køberen var ikke i stand til at sælge deres hjem.
Hvis du ikke kan få det drømmehus ud af dit sind, skal du tale med din agent om at indsende et backup-tilbud. Du ved aldrig – oddsene kan være til din fordel!