Et “lægelån” eller lægehjemmelån er et realkreditlån, der gør det hurtigere og lettere for beboere, hos læger og andre medicinske fagfolk at købe et hus med en lav udbetaling, samtidig med at man undgår pantforsikring .
Hvad er fordelene ved et lægelån?
Læklån – der har eksisteret i årtier – var oprindeligt designet til at lokke fremtidige velhavende medicinske fagfolk. ind i bankerne. Læger repræsenterer ikke kun en rentabel niche, men også en god risiko for bankerne, da læger misligholder deres lån til den laveste sats i ethvert erhverv. Alle disse fordele kommer fra bankfolk, der bøjer sig bagud for at vinde din forretning, og fordelene er reelle.
1. Læklån undgår hovedlånforsikring (PMI)
Hovedlånforsikring (PMI) er en forsikringspolice, der beskytter banken, hvis du, panthaveren, “standard” eller undlader at foretage de lovede betalinger på dit boliglån. PMI er dyrt, har du ikke noget godt, og det er ikke engang fradragsberettiget, så læger bør undgå det, når de kan.
Du kan undvige PMI, hvis du lægger 20% på et hjem, men mange unge læger har simpelthen ikke det slags kontanter. Med et realkreditlån og en anstændig kredit score kan læger låne 95% til 100% af boligens købspris uden PMI. En lav eller nul udbetaling efterlader flere penge til andre mål som at afbetale studielån, investere til pension eller spare på college.
2. Læger med realkreditlån hjælper læger med at komme ind i et hjem
Da de bruger en lægespecifik lånegodkendelsesproces, kan långivere bag lægelån muligvis give dig mulighed for at lukke dit hjem op til to måneder, før du rent faktisk begynder din praksis.
Disse långivere bruger din ansættelseskontrakt som bevis for indkomst i stedet for at stole på to års værdiafkast. Josh Mettle, der håndterer lægelån landsdækkende i Fairway Independent Mortgage Corporation, bemærker, at “dette er enormt for læger, der flytter over hele landet og har brug for at få deres familie bosat og ordne, før de starter en travl arbejdsplan.”
Bear i tankerne oprettes der ikke to ansættelseskontrakter for læger ens. Når du ansøger om et boliglån, selv en læge, skal du få din ansættelseskontrakt gennemgået af långiveren så tidligt som det er menneskeligt muligt, så du kan planlægge i overensstemmelse hermed. sørg for, at deres ansættelseskontrakt ikke kun gennemgås og godkendes af låneansvarlige, men også af forsikringsselskabet, som til sidst vil have den ultimative magt til at godkende lånet.
3. Det er lettere for gældsredde læger at kvalificere sig til et lægelån
Mange lægeudlån inkluderer ikke udskudt studielån, når de beregner det gæld-til-indkomst-forhold (DTI), som bankfolk bruger til at træffe beslutninger om udlån. Dette kan gøre forskellen mellem at kvalificere sig til et lån eller være lukket ude af dit drømmehus. For læger tidligt i deres karriere eller bærer store studielånbyrder, kan denne faktor gøre et læge realkreditlån til den eneste mulighed, da konventionelle lån og jumbo-realkreditlån ikke er så imødekommende for dem med lægeundervisning.
Hvad er ulemperne ved et lægelån?
Selvom der ikke er noget iboende “galt” med disse låneprodukter, gør de det lettere for uforsigtige læger at komme i økonomiske problemer både nu og for de kommende år. Ulemperne ved lægelån har alt at gøre med, hvordan de bruges.
1. Læger kommer over hovedet, når læklån går galt
Appellen fra en “intet udlån” eller en lav udbetaling skjuler nedadrettede risici ved et gearet fast ejendomskøb.
Overvej dette eksempel. En læge køber et en million dollar hjem med et lægelån på en million dollar med en nul udbetaling. Derefter, når ejendomsmarkedet rammer en bump, og boligpriserne falder med et gennemsnit på 10%, vil hun eje et $ 900.000 hus med et $ 1.000.000 lån, hvilket resulterer i $ 100.000 negativ egenkapital. Denne tilstand, kendt som “at være på hovedet i dit hjem”, var ret almindelig under boligkrisen efter 2008.
Unge læger, der solgte boliger som disse, skulle komme til lukningsbordet med en check på $ 100.000 bare for at være i stand til at fuldføre salget af deres hjem. Og husk, det er $ 100.000 i penge efter skat, hvilket er ca. $ 200.000 i indtjening før skat eller svarende til et års løn for den gennemsnitlige læge. Oj!
2. Læklån tager boligbeslutninger hurtigere, men ikke bedre
I sin bog “Afgørende: Hvordan man foretager bedre valg i livet og arbejdet” påpeger adfærdsøkonom Chip Heath, at mennesker (inkluderet læger) er dårlige til at forestille sig fremtiden og værre ved at forestille os, hvordan vi vil føle os i den fremtid. Som et resultat har vi en tendens til at træffe beslutninger, som vi tror vil gøre os lykkelige, men ikke gør det.
Denne virkelighed viser sig i “drømmehjemmet”, som mange læger forestiller sig selv, mens de stadig er i træning. Det perfekte job og det perfekte hus på det perfekte sted kan medføre lykke, men ak, perfektion er langt fra perfekt.
Nogle gange tager unge læger et job i en ny by kun for at indse, at vejret ikke er helt, som de havde forestillet sig, skolerne ikke er i fart, eller værre… de er klar over, at deres nye partnere bilker Medicare. Så de flytte, og de bærer alle omkostningerne ved en boligfejl.
De øjeblikkelige penge, der kommer fra lægelån, giver ingen tid for lægerfamilier til at bremse, leje et stykke tid, opbygge besparelser, betale sig og refinansiere en høj rente lån, køb på markedet eller virkelig overveje de ting, der vides at gøre folk glade. En af disse ting er en følelse af at gøre reelle fremskridt mod økonomisk sikkerhed.
Er et lægelån en god idé?
At købe et hjem er en stor beslutning med vidtgående lighed quences. Lån til realkreditlån er intet andet end et værktøj, der kan gøre tingene bedre eller værre for dig afhængigt af hvordan du bruger det. Tag dig tid til at overveje ikke kun fordele og ulemper ved et lægelån, men også den indvirkning, det kan have på dit liv.
Josh Mettle, forfatteren af “Why Physician Home Loans Fail: How to Avoid the Landmines for a Flawless Home” Køb “, er en pantudlåner hos Fairway Independent Mortgage Corporation, hvor han har specialiseret sig i realkreditfinansiering for læger. Tjek hans podcast om Lægenes økonomiske succes. Eller besøg hans websted om omvendte pant.