I fast ejendom er en 1031-børs en bytte af en investeringsejendom til en anden, der gør det muligt at udskyde kapitalgevinstskat. Udtrykket, der får sit navn fra IRS-koden, afsnit 1031, er bandied af ejendomsmæglere, titelfirmaer, investorer og fodboldmødre. Nogle mennesker insisterer endda på at gøre det til et verbum, som i: “Lad” s 1031 bygge for en anden. “
IRS Afsnit 1031 har mange bevægelige dele, som ejendomsinvestorer skal forstå, inden de forsøger at bruge den. En udveksling kan kun foretages med egenskaber af samme art, og IRS-regler begrænser brugen med ferieejendomme. Der er også skatteimplikationer og tidsrammer, der kan være problematiske. Stadig, hvis du overvejer en 1031— eller er bare nysgerrig – her er hvad du skal vide om reglerne.
Key Takeaways
- En børs fra 1031 er en bytte af ejendomme, der holdes til forretnings- eller investeringsformål.
- De ejendomme, der udveksles, skal betragtes som lignende i IRS øjne for at udsætte kapitalgevinstskat.
- Hvis det bruges korrekt, er der ingen grænse for, hvor mange gange eller hvor ofte du kan foretage 1031 udvekslinger.
- Reglerne kan gælde for en tidligere primærbolig under meget specifikke forhold.
Hvad er afsnit 1031?
Generelt er en 1031-børs (også kaldet en lignende børs eller en Starker) en bytte af en investeringsejendom til en anden. Selvom de fleste swaps er skattepligtige som salg, hvis du opfylder kravene i 1031, har du enten ingen skat eller begrænset skat på tidspunktet for udvekslingen.
I virkeligheden kan du ændre formen på din investering uden (som IRS ser det) indløse eller anerkende en kapitalgevinst. Det gør det muligt for din investering at fortsætte med at vokse skatteudskudt. Der er ingen grænse for hvor mange gange eller hvordan ofte kan du lave en 1031. Du kan overføre gevinsten fra et stykke investeringsejendom til et andet, til et andet og et andet. Selvom du muligvis har et overskud på hver swap, undgår du skat, indtil du sælger kontant mange år senere. Hvis det så fungerer som planlagt, betaler du kun en skat, og det til en langsigtet kapitalgevinst (i øjeblikket 15% eller 20% afhængigt af indkomst – og 0% for nogle skatteydere med lavere indkomst).
De fleste udvekslinger skal blot være af “ligesom slags” – en gådefuld sætning, der ikke betyder, hvad du synes det betyder. Du kan bytte en lejlighedsbygning til rå jord eller en ranch til et stripcenter. Reglerne er overraskende liberale. Du kan endda bytte en virksomhed til en anden. Men der er fælder for de uforsigtige.
Bestemmelsen 1031 er for investering og erhvervsejendom, selvom reglerne kan gælde for en tidligere primærbolig under visse betingelser. Der er også måder, du kan bruge 1031 til at bytte sommerhuse på – mere om det senere – men dette smuthul er meget snævrere end det plejede at være.
For at kvalificere sig til en 1031-udveksling skal begge ejendomme være placeret i USA
Særlige regler for afskrivningsbar ejendom
Særlige regler gælder, når en afskrivningsbar ejendom udveksles. Det kan udløse et overskud, der kaldes afskrivning, der beskattes som almindelig indkomst. Generelt, hvis du bytter en bygning til en anden bygning, kan du undgå denne generobring. Men hvis du udveksler forbedret jord med en bygning til uforbedret jord uden en bygning, vil de afskrivninger, du tidligere har gjort krav på, blive genfundet som almindelig indkomst.
Sådanne komplikationer er hvorfor du har brug for professionel hjælp, når du laver en 1031.
Ændringer af 1031-regler
Før godkendelse af den nye skattelettelses- og joblov (TCJA ) i december 2017 kvalificerede nogle udvekslinger af personlig ejendom – såsom franchiselicenser, fly og udstyr – til en 1031-børs. I henhold til den nye lov er kun fast ejendom kvalificeret.
Det er værd at bemærke, at TCJAs fulde udgiftsgodtgørelse for visse materielle personlige ejendele kan hjælpe med at kompensere for denne ændring af skatteloven.
TCJA inkluderer en overgangsregel, der tillod en 1031-udveksling af kvalificeret personlig ejendom i 2018, hvis den oprindelige ejendom blev solgt eller erstatningsejendommen erhvervet inden 31. december 2017. Overgangsreglen er specifik for skatteyderne og tillod ikke en omvendt 1031-bytte, hvor den nye ejendom blev købt, før den gamle ejendom blev solgt.
Udveksling af selskabsaktier eller partnerskabsinteresser blev aldrig kvalificeret – og stadig ikke – men interesser som en lejer til fælles (TIC) i fast ejendom gør det stadig.
Forsinkede udvekslinger og tidsregler
Klassisk involverer en udveksling en simpel bytte af en ejendom med en anden mellem to personer.Men oddsen for at finde nogen med den nøjagtige ejendom, du ønsker, og som ønsker den nøjagtige ejendom, du har, er lille. Af den grund er størstedelen af udvekslingen forsinket, treparts- eller Starker-udvekslinger (opkaldt efter den første skattesag, der tillod dem).
I en forsinket udveksling , har du brug for en kvalificeret formidler (mellemmand), der har kontanter, når du “sælger” din ejendom og bruger den til at “købe” erstatningsejendommen for dig. Denne trepartsudveksling behandles som en swap.
Der er to vigtige timingregler, du skal overholde i en forsinket udveksling:
45-dages regel
Den første vedrører betegnelsen af en erstatningsejendom. Når salget af din ejendom finder sted, modtager formidleren kontanterne. Du kan ikke modtage kontanterne, ellers ødelægger behandlingen 1031. Også inden for 45 dage efter salget af din ejendom skal du skriftligt udpege erstatningsejendom til formidleren og angive den ejendom, du vil erhverve. IRS siger, at du kan udpege tre egenskaber, så længe du til sidst lukker en af dem. Du kan endda udpege mere end tre, hvis de falder inden for visse værdiansættelsestest.
180-dages regel
Den anden tidsregel i en forsinket børs vedrører lukning. Du skal lukke den nye ejendom inden for 180 dage efter salget af den gamle.
De to tidsperioder kører samtidigt, hvilket betyder, at du begynder at tælle, når salget af din ejendom lukker. Hvis du f.eks. udpeger en erstatningsejendom nøjagtigt 45 dage senere, “Der er kun 135 dage tilbage til at lukke den.
Skatteimplikationer: Kontanter og gæld
Du kan muligvis have kontanter tilovers efter at formidleren erhverver s erstatningsejendom. I så fald betaler formidleren det til dig i slutningen af de 180 dage. Disse kontanter – kendt som “boot” – beskattes som delvis salgsprovenu fra salget af din ejendom, generelt som en kapitalgevinst.
En af de vigtigste måder folk kommer i problemer med disse transaktioner undlader at overveje lån. Du skal overveje realkreditlån eller anden gæld på den ejendom, du afstår, og enhver gæld på erstatningsejendommen. Hvis du ikke modtager kontant tilbage, men dit ansvar falder – vil det også blive behandlet som indkomst for dig, ligesom kontanter.
Antag at du havde et pant på $ 1 million på den gamle ejendom, men dit pant i den nye ejendom, du modtager i bytte, er kun $ 900.000. Du har $ 100.000 gevinst, der også er klassificeret som “boot”, og det vil blive beskattet.
1031s til feriehuse
Du har måske hørt historier om skatteydere, der brugte 1031-bestemmelsen til at bytte et sommerhus til et andet, måske endda for et hus, hvor de vil gå på pension og sektion 1031 forsinkede enhver anerkendelse af gevinst. Senere flyttede de ind i den nye ejendom, gjorde det til deres primære bopæl og planlagde til sidst at bruge kapitalgevinstudelukkelsen på $ 500.000. Ekskluderingen giver dig mulighed for at sælge din primære bopæl og kombineret med din ægtefælle skjold $ 500.000 i gevinst, så længe du har boet der i to år ud af de sidste fem.
I 2004 strammede kongressen trak det smuthul op. Ja, skatteydere kan stadig gøre feriehuse til lejeboliger og foretage 1031 bytter. Eksempel: Du holder op med at bruge dit strandhus, lejer det ud i seks måneder eller et år og bytter det derefter til en anden ejendom. Hvis du får en lejer og opfører dig på en forretningsmæssig måde, har du sandsynligvis konverteret huset til en investeringsejendom, hvilket skulle gøre din 1031-udveksling OK.
Men hvis du tilbyder det kun til leje, men har faktisk aldrig lejere, det er sandsynligvis ikke tilladt. Fakta vil være nøglen, ligesom timingen. Jo mere tid der går, efter at du konverterer ejendommens brug til leje, jo bedre. Selvom der ikke er nogen absolut standard, er det nok ikke mindre end seks måneders brug af god leje, et år ville være bedre.
Flytning til en 1031-byttebolig
Hvis du vil bruge den ejendom, du byttede til, som dit nye andet eller endda primære hjem, kan du ikke flytte ind med det samme . I 2008 fremsatte IRS en safe harbor-regel, hvorunder den sagde, at den ikke ville udfordre, om en erstatningsbolig kvalificerede som en investeringsejendom med henblik på afsnit 1031. For at opfylde den sikre havn i hver af de to 12-måneders perioder umiddelbart efter udvekslingen:
- Du skal leje boligenheden til en anden person til en rimelig leje i 14 dage eller mere
- Din egen personlige brug af boligenheden må ikke overstige det største på 14 dage eller 10% af antallet af dage i den 12-måneders periode, hvor boligenheden lejes til en rimelig leje.
Når du vellykket har byttet en ferie eller investeringsejendom med en anden, kan du ikke straks konvertere den nye ejendom til dit primære hjem og drage fordel af udelukkelsen på $ 500.000.
Inden loven blev ændret i 2004, kan en investor muligvis overføre en udlejningsejendom i en 1031-bytte til en anden udlejningsejendom, udleje den nye udlejningsejendom i en periode skal du flytte ind i ejendommen i et par år og derefter sælge den, idet du drager fordel af udelukkelse af gevinst ved salg af en hovedbolig. Hvis du nu erhverver ejendom i en 1031-børs og senere forsøger at sælge den ejendom som din hovedbopæl, gælder udelukkelsen ikke i den femårsperiode, der begynder med den dato, hvor ejendommen blev erhvervet i 1031-børsen. Med andre ord skal du vente meget længere på at bruge hovedstaden -gevinst skattefradrag.
Bundlinjen
En 1031-udveksling kan bruges af kloge ejendomsinvestorer som en skatteudskudt strategi for at opbygge formue. De mange, komplekse bevægelige dele kræver ikke kun forståelse af reglerne, men også professionel hjælp – selv for erfarne investorer.