Pravidla výměny 1031: Co potřebujete vědět

V oblasti nemovitostí je výměna 1031 výměnou jednoho investičního majetku za jiný, který umožňuje odložit daně z kapitálových výnosů. Termín, který dostal svůj název podle kódu IRS, sekce 1031, obtěžují realitní kanceláře, titulní společnosti, investoři a fotbalové maminky. Někteří lidé dokonce trvají na tom, aby se z nich stalo sloveso, jako například v: „Pojďme 1031 stavět pro jiného.“

Sekce 1031 IRS má mnoho pohyblivých částí, které investoři do nemovitostí musí pochopit, než se pokusí o jeho použití. Výměnu lze provést pouze s vlastnostmi podobného druhu a pravidla IRS omezují použití s prázdninovými vlastnostmi. Existují také daňové důsledky a časové rámce, které mohou být problematické. Přesto, pokud uvažujete o 1031— nebo jste jen zvědaví – zde je to, co byste měli vědět o pravidlech.

Co je oddíl 1031?

Obecně řečeno, burza 1031 (nazývaná také burza podobného druhu nebo Starker) je výměna jedné investiční nemovitosti za druhou. Přestože většina swapů podléhá dani z obratu, pokud váš splňuje požadavky 1031, nebudete mít v době výměny žádnou daň nebo omezenou daň splatnou.

Ve skutečnosti můžete změnit formu své investice, aniž byste (jak to vidí IRS) vyplacení nebo uznání kapitálového zisku. To umožní vaší investici pokračovat v růstu odloženého daně. Neexistuje žádné omezení, kolikrát nebo jak často můžete udělat 1031. Můžete převrátit zisk z jednoho kusu investiční nemovitosti do druhého, do jiného a dalšího. Ačkoli z každého swapu můžete mít zisk, vyhýbáte se dani, dokud o mnoho let později neprodáte za hotovost. Pak, pokud to vyjde podle plánu, zaplatíte pouze jednu daň, a to při dlouhodobé míře kapitálových zisků (aktuálně 15% nebo 20%, v závislosti na příjmu – a 0% u některých daňových poplatníků s nižšími příjmy).

Většina výměn musí být pouze „stejného druhu“ – záhadná fráze, která neznamená „to, co si myslíte, že to znamená“. Můžete vyměnit bytový dům za surovou půdu nebo ranč za nákupní centrum. Pravidla jsou překvapivě liberální. Můžete dokonce vyměnit jeden podnik za jiný. Existují však pasti pro neopatrné.

Ustanovení 1031 se týká investic a obchodního majetku, i když se pravidla mohou za určitých podmínek vztahovat na dřívější primární bydliště. Existují také způsoby, jak můžete použít 1031 k výměně prázdninových domů – o tom později – ale tato mezera je mnohem užší, než bývala.

Zvláštní pravidla pro odepisovatelný majetek

Při výměně odpisovatelného majetku platí zvláštní pravidla. Může vyvolat zisk známý jako vychytávání odpisů, který je zdaněn jako běžný příjem. Obecně platí, že pokud zaměníte jednu budovu za jinou budovu, můžete se tomuto zachycení vyhnout. Pokud však vyměníte vylepšený pozemek se stavbou za neupravený pozemek bez budovy, odpisy, které jste na budově dříve požadovali, budou znovu získány jako běžný příjem.

Takové komplikace jsou proč potřebujete odbornou pomoc, když děláte 1031.

Změny pravidel 1031

Před přijetím nového zákona o omezení daní a pracovních míst (TCJA) ) v prosinci 2017 se některé výměny osobního majetku – například franšízové licence, letadla a vybavení – kvalifikovaly na výměnu 1031. Podle nového zákona má nárok pouze nemovitost.

Stojí za zmínku, že TCJA může přispět k úplné změně daňového práva v plné výši příspěvku na určitý hmotný osobní majetek.

TCJA obsahuje přechodové pravidlo, které v roce 2018 povolilo výměnu kvalifikovaného osobního majetku 1031, pokud byla původní nemovitost prodána nebo náhradní nemovitost získána do 31. prosince 2017. Pravidlo přechodu je specifické pro daňového poplatníka a neumožňovalo zpětnou výměnu 1031, kdy byla nová nemovitost zakoupena před prodejem staré nemovitosti.

Zpožděné výměny a pravidla časování

Výměna klasicky zahrnuje jednoduchou výměnu jedné vlastnosti za druhou mezi dvěma lidmi.Ale šance na nalezení někoho s přesnou vlastností, kterou chcete, kdo chce přesnou vlastnost, kterou máte, je malá. Z tohoto důvodu je většina burz zpožděná, burza tří stran nebo burza Starker (pojmenovaná pro první daňový případ, který je povolil).

Ve zpožděné burze , potřebujete kvalifikovaného zprostředkovatele (prostředníka), který drží hotovost poté, co „prodáte“ svou nemovitost a použije ji k „nákupu“ náhradní nemovitosti za vás. Tato výměna tří stran je považována za výměnu.

Při zpožděné výměně musíte dodržovat dvě klíčová pravidla načasování:

45denní pravidlo

První se týká označení náhradní vlastnosti. Jakmile dojde k prodeji vaší nemovitosti, zprostředkovatel obdrží hotovost. Nemůžete obdržet hotovost, jinak to zkazí zacházení 1031. Také do 45 dnů od prodeje vaší nemovitosti musíte náhradní nemovitost písemně určit zprostředkovateli s uvedením nemovitosti, kterou chcete získat. IRS říká, že můžete určit tři vlastnosti, pokud nakonec některou z nich uzavřete. Můžete dokonce určit více než tři, pokud spadají do určitých testů ocenění.

Pravidlo 180 dnů

Druhé pravidlo časování ve zpožděné výměně se týká uzavření. U nové služby musíte zavřít do 180 dnů od prodeje staré.

Daňové důsledky: hotovost a dluh

Možná vám zbyla hotovost poté, co zprostředkovatel získá s náhradní majetek. Pokud ano, zprostředkovatel vám ji vyplatí na konci 180 dnů. Tato hotovost – známá jako „boot“ – bude zdaněna jako částečný výnos z prodeje vaší nemovitosti, obvykle jako kapitálový zisk.

Jedním z hlavních způsobů lidé se dostávají do problémů s těmito transakcemi, nedokáží uvažovat o půjčkách. Musíte vzít v úvahu hypoteční úvěry nebo jiný dluh na nemovitost, které se vzdáte, a jakýkoli dluh na náhradní nemovitosti. Pokud neobdržíte peníze zpět, ale vaše odpovědnost se sníží – i to bude pro vás považováno za příjem, stejně jako hotovost.

Předpokládejme, že jste měli hypotéku 1 milion $ na starou nemovitost, ale vaše hypotéka na novou nemovitost, kterou obdržíte výměnou, je pouze 900 000 $. Máte zisk 100 000 $, který je také klasifikován jako „boot“, a bude zdaněn.

1031 pro rekreační domy

Možná jste slyšeli příběhy daňových poplatníků, kteří pomocí ustanovení 1031 vyměnili jeden prázdninový dům za jiný, možná dokonce za dům, kde chtějí odejít do důchodu, a sekce 1031 odložilo jakékoli uznání zisku. Později se přestěhovali do nové nemovitosti, udělali z ní své primární bydliště a nakonec plánovali využít vyloučení kapitálového zisku ve výši 500 000 $. Vyloučení vám umožňuje prodat vaše primární bydliště a v kombinaci s vaším 500 000 $ na kapitálovém zisku, pokud jste tam žili dva roky z posledních pěti.

V roce 2004 byl Kongres těsný tuto mezeru zaplníte. Ano, daňoví poplatníci mohou stále přeměnit prázdninové domy na nájemní nemovitosti a provést 1031 výměn. Příklad: Přestanete svůj plážový dům používat, pronajmete jej na šest měsíců nebo rok a poté jej vyměníte za jinou nemovitost. Pokud získáte nájemce a budete se chovat obchodně, pravděpodobně jste dům přestavěli na investiční nemovitost, díky níž by vaše směnárna 1031 měla být v pořádku.

Pokud však pouze ho nabízíte k pronájmu, ale ve skutečnosti nikdy nemáte nájemce, je to pravděpodobně nepřípustné. Fakta budou klíčová, stejně jako načasování. Čím více času uplyne poté, co převedete užívání nemovitosti na pronájem, tím lépe. I když neexistuje absolutní standard, nic méně než šestiměsíční používání dobročinného pronájmu pravděpodobně nestačí. Rok by byl lepší.

Stěhování do rezidence 1031 Swap

Pokud chcete nemovitost, kterou jste vyměnili, použít jako svůj nový druhý nebo dokonce primární domov, nemůžete se hned nastěhovat . V roce 2008 stanovila IRS pravidlo bezpečného přístavu, podle něhož nebude zpochybňováno, zda se náhradní obydlí kvalifikuje jako investiční nemovitost pro účely oddílu 1031. Ke splnění tohoto bezpečného přístavu, v každém ze dvou 12měsíčních období bezprostředně po výměně:

• Musíte si pronajmout bytovou jednotku jiné osobě za spravedlivý pronájem na 14 a více dní
• Vaše osobní použití bytové jednotky nesmí překročit 14 dní nebo 10% z počtu dnů během 12měsíčního období, kdy je bytová jednotka pronajata za spravedlivý pronájem.

Navíc, po úspěšné výměně jedné rekreační nebo investiční nemovitosti za jinou, nemůžete okamžitě převést novou nemovitost na svůj primární domov a využít výhod vyloučení 500 000 $.

Před změnou zákona v roce 2004 mohl investor převést jednu pronajatou nemovitost výměnou 1031 za jinou pronajatou nemovitost a pronajmout novou pronajatou nemovitost po určitou dobu se na několik let přesuňte do nemovitosti a poté ji prodejte, přičemž využijete vyloučení zisku z prodeje hlavního bydliště. Nyní, pokud nemovitost získáte výměnou 1031 a později se pokusíte tuto nemovitost prodat jako svůj hlavní bydliště, vyloučení se nepoužije během pětiletého období počínaje dnem, kdy byla nemovitost získána výměnou za podobný druh 1031. Jinými slovy, na použití kapitálu hlavního bydliště budete muset počkat mnohem déle -zisková sleva na dani.

Sečteno a podtrženo

Směnárnu 1031 mohou používat důvtipní investoři do nemovitostí jako daňově odložená strategie budování bohatství. Mnoho složitých pohyblivých částí vyžaduje nejen porozumění pravidlům, ale také získání odborné pomoci – dokonce i pro zkušené investory.