Portlandské metro nikdy nemělo na prodej tak málo domů, jak je vidět v listopadu, a předává ještě více energie prodávajícím a nutit kupující, aby čelili nabídkovým válkám, nebo počkat, až další majitelé uvedou své rezidenční nemovitosti, což vyžaduje, aby měli důvěru v to, že si mohou najít jiné bydlení.
Domácnosti logjam dlouho znají soutěží na trhu v oblasti Portlandu. Inventář na úrovni suterénu už roky tlačí ceny na vyšší úroveň.
Ale v listopadu se inventář opět snížil na nejnižší hodnotu za 30letou historii Regionální služby vícenásobného výpisu (RMLS) a průměrná prodejní cena dosáhla 521 200 USD, což je o 12,7% více než v listopadu 2019.
2 238 domovů metra v Portlandu, které byly uvedeny na trh minulý měsíc, byl pokles o 36,3% z 3 515 uvedených v říjnu, podle RMLS.
Tento graf ukazuje celkový počet aktivních výpisů za poslední tři kalendářní roky ve větší metropolitní oblasti Portland v Oregonu.
Pokud bude prodej pokračovat stejným tempem, prodej všech bude trvat jen jeden měsíc domácnosti na trhu, podle RMLS.
Šest měsíců inventáře je indikátorem trhu vyváženého jak kupujícím, tak prodávajícím.
Inventář se počítá vydělením aktivních rezidenčních výpisů na konci měsíce podle počtu uzavřených prodejů a domů navržených a ve výstavbě.
„Nikdy jsme nezaznamenali pouze jeden měsíc inventáře, “reaguje Dustin Miller z Windermere Realty Trust v Lake Oswego na zprávu RMLS. „Stále se vzpamatováváme. Naštěstí se střední prodejní cena od října snížila o kousek, což je zčásti způsobeno počtem špičkových výpisů.“
Průměr Portlandského metra a střední prodejní cena domu od listopadu 2012.
Střední prodejní cena je bod uprostřed, ve kterém polovina nemovitostí prodává za vyšší cenu a druhá polovina za nižší cenu.
Když ve srovnání s předchozími 12 měsíci se průměrné náklady na nákup metra v Portlandu podle RMLS zvýšily o 6,5% na 435 000 USD.
„Doporučujeme klientům vypsat seznam, zatímco zásoby jsou stále nízké, spíše než riskovat že poté, co bude vakcína široce dostupná, by lidé mohli znovu vstoupit na trh za normální ceny, “říká Melissa Dorman z Living Room Reality, která má licenci v Oregonu a Washingtonu.
„ Vyšší zásoby by mohly snížit těžký nabídkové války, které vidíme právě teď, “říká a dodává,„ v žádném případě nevidím, že by trh v Portlandu v nejbližší době klesal. “
V listopadu 109 domů a byty se prodaly za více než 1 milion dolarů a 15 z nich se prodalo za více než 2 miliony dolarů, říká Miller.
„To může průměrnou prodejní cenu trochu vychýlit, ale pokud bude držet krok, považoval bych to za skutečný trend, alespoň v blízké budoucnosti,“ říká.
Dva výpisy za více než 2 miliony dolarů prodané rychle a za hotovost. „Hotovost je králem,“ říká Miller.
Beth Benner z Living Room Realty předpovídá, že to bude trvat hodně z roku 2021 přinejmenším proto, aby nabídka dohnala poptávku. „Kupující přicházejí do Oregonu z větších a dražších měst,“ říká, „protože mohou pracovat odkudkoli a Portland se stále jeví jako„ cenově dostupný “.“
V listopadu se změnilo 2 745 rezidenčních nemovitostí v metru v Portlandu. ruce, pokles o 13% z 3155 uzavírání v říjnu 2020, ale 25,3% skok z 2191 uzavírání v listopadu 2019, podle RMLS.
Benner také říká, že kupující, kteří poprvé nakupují z domova, zjistili, potřebují více prostoru než byt ve studiu a nejnižší úrokové sazby hypotéky v historii mohou způsobit, že splátka domu bude nižší než nájemné, pokud má kupující zálohu.
30letá pevná úroková sazba je rozmezí 2,7% k 10. prosinci, podle Federální hypotéky na půjčky domů, známé jako Freddie Mac.
Někteří kupci, kteří nechtějí nechat ujít příležitost pro nejnižší sazby na trhu s malým zásob, nabízejí plnou požadovanou cenu nebo více. Očekávají proto, že většinu oprav nalezených při inspekci uhradí prodejce, řekněme realitní agenti.
Pokud jednání o opravách kupujícího neuspokojí, může dojít k „selhání prodeje“, při kterém kupující ustoupí a nemovitost se vrátí zpět na trh, říká Miller.
Ilyse Ball, hlavní makléř týmu I Realty, RE / MAX Equity Skupina si všimla, že se kupující hrabali v patách, když byli požádáni, aby absorbovali veškeré náklady na opravy.
„Kupující jsou méně ochotni přijímat aktualizace a opravy. Odcházejí, pokud mají pocit, že domov potřebuje práci, “řekla v květnu. „S růstem cen za posledních několik let se lidé stávají vybíravějšími a vzhledem k podmínkám pobytu doma může být pro kupující skličující myslet na pracovníky v jejich domě.“
V metru v Portlandu 2557 domů s přijatou nabídkou zvanou čekající na prodej v listopadu pokleslo o 20,1% ve srovnání s 3 199 nabídkami přijatými v říjnu 2020, ale bylo jich 12.4% skok z 2274 nabídek přijatých v listopadu 2019, podle RMLS.
Průměrná doba, kdy byly obytné nemovitosti v metru v Portlandu na prodej minulý měsíc, než přijala přijatelnou nabídku, byla 41 dní.
Stále rostoucím nedostatkem domů k prodeji je rostoucí populace, majitelé, kteří nejsou ochotni prodat během pandemie koronavirů a zářijových požárů, které zničily více než 4 000 oregonských obydlí.
Největší faktor ne prodej, podle analýzy národní databáze nemovitostí, spočívá v obavách, že nenajdete jiný domov.
Mnoho kupujících domů rozšířilo své vyhledávání a stěhuje se z oblastí metra.
Zájem o předměstí bydlení, s domy na větších pozemcích, již několik let roste, říkají realitní profesionálové, ale koronavirus zesílil touhu po více metrech čtverečních a také relaxační zahradě, která nahradí víkendové pobyty.
“ Předměstí tento rok jasně těží z městského letu a obecných důsledků s z pandemie související s příležitostmi práce z domu, “říká Jim Arnal z Living Room Realty.
– Janet Eastman | 503-294-4072
[email protected] | @janeteastman