Kolikrát jste narazili na zápis a zkontroluje všechna pole ve vašem seznamu – ale stav zápisu říká, že je „na základě smlouvy“ nebo „čeká na prodej“? Crestfallen, jdete dál a doufáte, že najdete stejně úžasný domov.
Ale co znamená „podle smlouvy“ ve stavu zápisu?
Julie H. Kaczor, nejprodávanější agentka z Illinois s více než 27 lety zkušeností, vysvětluje:
„„ Podle smlouvy “je víceméně setkání myslí. Kupující a prodávající souhlasili s podmínkami smlouvy, jako je cena, datum uzavření, osobní majetek, vydělané peníze, daňová příprava a nepředvídané události. “
Docela jednoduché, že? Je to trochu víc než to, a abychom plně pochopili, co znamená „na základě smlouvy“, pojďme se podívat na proces prodeje a uzavření.
Krok 1: Prodejce uvádí svůj dům na trh
Když se prodejce rozhodne, že je čas uvést dům na trh, obrátí se na agenta, který poté prozkoumá nemovitost a shromáždí údaje o okolí. Poté se s prodejcem setká projděte si informace, které shromáždili, a doporučí cenu zápisu. Pokud prodejce souhlasí, agent mu předloží smlouvu o zařazení do seznamu a vysvětlí podmínky před podpisem obou stran.
Poté agent vytvoří marketingový plán, který se skládá (mimo jiné) z výpisu nemovitosti ve službě vícenásobného výpisu (MLS), zveřejnění na sociálních médiích, hostování otevřených dveří (nebo virtuálních otevřených dveří ve světle pandemie koronavirů), nebo oslovení kolegů agentů.
Zajímavá lahůdka: Dvacet pět procent realitních kanceláří uvedlo, že mají alespoň jednoho klienta, který podepsal smlouvu, aniž by během pandemie koronavirů.
Krok 2: Kupující předloží nabídku
Po týdnech hledání konečně najde kupující nemovitost, kterou by rád nazval „domů“. Ve spolupráci se svým agentem přijdou s vhodnou nabídkou. Agent poté vytvoří nabídkový dopis a odešle jej agentovi výpisu.
Typický nabídkový dopis obsahuje čtyři klíčové prvky:
Cena
Pojďme předem : Prodejce téměř vždy nejvíce zajímá, kolik peněz za svůj dům dostanou. Úkolem kupujících je zjistit, jaké množství zahrnuje rozumnou nabídku.
Pokud jde o trh kupujícího, pravděpodobně předloží nabídku, která nedosahuje požadované ceny, a může být přijata. Pokud se však jedná o trh prodávajícího, kupující by se měl stát silným, protože existuje šance, že prodávající obdržel další nabídky.
Poznámka: Od 3. května 2020 zůstává průměrná nemovitost na trhu po dobu 30 dnů. Pokud je nemovitost na trhu déle než 30 dní, je pravděpodobné, že prodejci zváží jakoukoli nabídku – i když se jedná o nabídku s nízkým míčem.
Závěrečné náklady a výdělečné peníze
V nabídkovém dopise je uvedeno, kolik jste ochotni za nemovitost zaplatit, ale kupující by mohl nabídnout i část závěrečných nákladů na osladení smlouva.
Kupující jsou v průměru povinni zaplatit až 5% z celé částky hypotéky při uzavření poplatků a služeb. Na druhé straně se od prodejců očekává, že zaplatí kdekoli od 6% do 10% z celkové částky prodeje na závěrečné náklady, které zahrnují provize agenta.
Pokud se kupující rozhodne, může být schopen zabalit závěrečné náklady do své půjčky. Vezměte však na vědomí, že ne všichni poskytovatelé půjček tak učiní, a náklady na uzavření budou často muset být hrazeny z vlastní kapsy.
Spolu s nabídkou na pokrytí některých nebo všech nákladů na uzavření bude kupující potřebovat zahrnout vážné peníze, nazývané také „vklad v dobré víře“. Kupující může zaplatit pouhých 500 až 1 000 $, ale obecné pravidlo je 1% až 3% z celkové kupní ceny. Nemovitosti ve vysoce hodnotných čtvrtích nebo na trhu prodejce mohou získat až 10% z nákupu cena v reálných penězích.
Nezapomeňte, že čím více nákladů na uzavření nebo reálné peníze jste ochotni zaplatit, tím lákavější bude vaše nabídka pro prodejce – protože komu se nelíbí ušetřit trochu peněz ?
Nepředvídané události
Nabídkový dopis by nebyl úplný, pokud by neobsahoval žádné nepředvídané události.
Nepředvídaná událost je podmínka, kterou je třeba splnit dříve dům lze prodat. Dávají kupujícímu možnost odstoupit od smlouvy, pokud tyto podmínky nebyly splněny.
Nejběžnější případy jsou:
- Finanční události uvádějí, že kupující byl předem schválen pro financování, a dokonce mohou říci, jaký druh půjčky doufají.Pokud kupující nemůže být schválen pro půjčku nebo není schválen pro požadovaný typ půjčky, může být nabídka zrušena bez pokuty pro kupujícího.
- V nepředvídaných odhadech se uvádí, že nemovitost musí být oceněny za kupní cenu (nebo vyšší); Jinak je nabídka mimo stůl, prodávající se může rozhodnout snížit požadovanou cenu, nebo kupující musí tento rozdíl doplatit.
- V případě nepředvídaných prohlídek se uvádí, že profesionální domovní inspektor zkontroluje nemovitost konkrétním datum a dává kupujícím příležitost vyjednat opravy nebo zrušit smlouvu s prodejcem.
- V případě nepředvídaných prodejů se uvádí, že kupující dokončí transakci, pouze pokud bude moci prodat svůj současný dům.
Krok 3: Nabídka přijata nebo jednání zahájena
Jakmile je nabídka odeslána, musí být schválena a podepsána prodejcem. Pokud prodejce není spokojen s některými podmínkami (například s cenou nebo s nepředvídanými událostmi), může nabídku okamžitě odmítnout nebo může vyjednat podmínky s kupujícím.
Toto je kde vyjednávací schopnosti vašeho agenta budou skutečně zářit. Jsou ve vašem rohu a budou tvrdě pracovat, aby vyjednali podmínky ve váš prospěch – nebo alespoň přiměli prodejce, aby se s vámi setkali na půli cesty.
Když se kupující a prodávající dohodnou na nabídce, pak dům je oficiálně na základě smlouvy.
Ale zatím se neprodává. Než se z kupujícího stane vlastník domu, je třeba dokončit několik kroků.
Krok 4: Musí být splněny nepředvídané události
Jakmile budou podmínky dohodnuty a budou splněny nepředvídané události , transakce nyní čeká na vyřízení. To znamená, že domov je oficiálně mimo trh, výpis je získáván z webových stránek se seznamem nemovitostí a nyní je to hra čekající, dokud ji nebudete moci zavřít.
Kaczor vysvětluje, proč se jedná o hru čekající: Předpokládejme, že se kupující setká všechny své smluvní závazky několik týdnů před uzavřením. Proč musí čekat? „Nemůžeme uzavřít, protože to nebylo sjednáno. Takže ty tři týdny čekáte a jen visíte.“
Objekt ve fázi čekání obvykle prochází domovními prohlídkami, domácími hodnoceními, pozemkový průzkum a kontrola titulu, známá také jako „fáze náležité péče“. Během tohoto období (rozpětí přibližně jednoho až dvou týdnů, v závislosti na lokalitě), může kupující dohodu ukončit, pokud nastanou problémy, žádné otázky.
Poznámka: Někdy se s termínem můžete setkat „active with contract,“ which is usually associated with short sales. „Active with contract is like a house sale eventing,“ explains Kaczor. „Prodejce si stále může prohlédnout další nabídku a dokonce ji přijmout.“
Co se stane, pokud nebudou splněny nepředvídané události?
Pokud nebudou splněny některé nepředvídané události, agent kupujícího může požádat o prodloužení smlouvy. Kaczor konstatuje, že je to obvykle proto, že věřitel nebo jiná strana v transakci potřebuje více času, aby vše zapnul.
„Pak otázka zní: Proč? Kupující může zavolat a říci: „Hele, chci na žádost věřitele rozšířit svou finanční pohotovost, protože nemohl zpracovat papírování.“ Vysvětluje.
„Předpokládejme, že při prodeji domu dojde k nepředvídané události a předpokládá se, že budou uzavřeny do 60 dnů, ale kupující nemohl prodat svůj dům během této doby. Kupující může požádat o 30denní prodloužení a pokračujte v pokusu o prodej. “
Krok 5: Uzavření
Je závěrečný den. Nabídka byla předložena, jednání byla ukončena hašováno a vypořádáno a všechny nepředvídané události byly splněny. Nemovitost byla posouzena a zkontrolována, půjčka byla schválena a vše je připraveno. Kupující musí pouze podepsat závěrečné dokumenty a uhradit zbývající poplatky .
Co se stane, když miluji nemovitost, ale je na základě smlouvy?
Pokud jste hlava nehlava pro dům a je to na základě smlouvy, vždy existuje šance, že dohoda padne. To znamená, že stále můžete odeslat nabídku zálohování.
Nabídka zálohování je jako zástupný symbol. Dostanete se „na další místo“, pokud původní nabídka propadne.
Národní asociace realitních kanceláří vytváří měsíční index důvěry realitních kanceláří, který sleduje, kolik realitních agentů vidělo ukončení smluv, než se dostanou k závěrečné tabulce Historicky zhruba 4% realitních kontraktů z nějakého důvodu propadly, ale když je ekonomika volatilní (například během pandemie koronavirů), viděli jsme, že míra ukončení smlouvy se zdvojnásobila na 8%.
Takže neexistuje neuvěřitelně velká šance, že se vám dostanou slušné šance na koupi domu, který je již na základě smlouvy – ale stále existuje šance!
Pokud se ocitnete na této pozici a chcete se vydat touto cestou, určitě si promluvte se svým agentem, který vás bude moci provést, jak odeslat záložní nabídku. Váš agent vám také může poradit, jak tuto záložní nabídku pro prodejce co nejatraktivnější.
Podle smlouvy znamenáte, že jste blíže vlastnictví domu
Není nic většího zklamání než najít dům, o kterém si myslíte, že je okouzlující, jen aby zjistil, že je pod smlouvou. I když vás někdo mohl porazit a podat nabídku, neznamená to, že máte úplně smůlu! Existuje nespočet důvodů, proč by transakce mohla padnout: Financování kupujícího se neprojevuje, během období náležité péče se vyskytly problémy nebo kupující nebyl schopen prodat svůj domov.
Pokud nemůžete dostat ten sen domů ze své mysli, měli byste si promluvit se svým agentem o odeslání nabídky zálohy. Nikdy nevíte – šance mohou být ve váš prospěch!